개인주택 양도소득의 개인소득세 징수 관련문제에 대한 국가세무총국의 통지
國稅發[2006]108호
2006년 7월 18일
각 성, 자치구, 직할시 및 계획단독배정시 지방세무국, 하북, 흑룡강, 강소, 절강, 산동, 안휘, 복건, 강소, 하남, 호남, 광동, 광서, 중경, 귀주, 청해, 영하, 신강, 감숙성(자치구, 직할시) 재정청(국), 청도, 영파, 하문시 재정국:
《중화인민공화국 개인소득세법》 및 실시조례에는 개인이 주택을 양도하는 경우 양도수입금액에서 재산원가와 합리한 비용을 공제한 잔액을 과세소득액으로 정하고 “재산양도소득” 명목으로 개인소득세를 납부하여야 한다고 규정하였다. 중국 경제의 발전수요에 부응하기 위하여 《개인의 주택판매소득에 대한 개인소득세 징수 관련 재정부, 국가세무총국, 건설부의 통지》(财税字[1999]278호)를 반포하여 개인이 주택을 양도하는 경우의 개인소득세 과세소득액 계산 및 주택 교환시의 개인소득세 관련 문제에 대해 구체적으로 규정하였다. 요즘 개인의 주택 양도에 따른 개인소득세의 징수에 대해 각 지역에서 또 일층 명확히 규정할 필요가 있는 문제들을 반영하였다. 제도를 완벽화 하고 징수관리를 보강하기 위하여 개인소득세법과 세수징수관리법의 규정에 따라 관련 문제를 아래와 같이 통지한다.
1. 주택양도소득의 개인소득세 징수 시 실제 거래가격을 양도수입으로 정한다. 납세자가 신고한 주택거래가격이 시장가격보다 선명히 낮고 정당이유가 없는 경우 징수기관은 관련 정보에 의해 양도수입을 의법 확정할 권한이 있다. 단 각종 세금의 과세가격이 일치하도록 보장하여야 한다.
2. 주택양도수입의 개인소득세 과세소득액 계산 시 납세자가 원 주택구입계약서, 영수증 등 유효증빙을 제공하여 세무기관의 심사확인을 받으면 양도수입에서 주택원가, 주택양도과정에 납부한 세금 및 기타 합리한 비용을 공제하도록 허용한다.
1) 주택원가는 구체적으로 아래와 같다.
(1) 상품주택: 당해 주택 구입 시 실제로 지불한 주택대금과 납부한 관련 세금, 비용이다.
(2) 자체로 지은 주택: 실제로 발생한 건축비용과 건축 및 재산권 취득과정에 실제로 납부한 관련 세금, 비용이다.
(3) 경제실용주택(자금모집 합작건설주택, 안거공사주택 포함): 구입자가 실제로 지불한 주택대금과 관련 세금, 비용 및 규정에 따라 납부한 토지 양도금이다.
(4) 구입한 단위주택: 단위주택 구입시 표준면적과 현지의 경제실용주택가격에 따라 계산한 주택대금, 단위주택 구입시 표준면적 초월로 실제 지불한 주택대금, 규정에 따라 재정부서(혹은 원 소유권단위)에 납부한 소득수익 및 관련 세금, 비용이다.
구입한 단위주택이란 도시 종업원이 도시주택제도개혁에 대한 국가와 현급(현급 포함) 이상 인민정부의 정책규정에 의해 원가가격(혹은 표준가격)으로 구입한 단위주택을 가리킨다.
경제실용주택가격이란 현급(현급 포함) 이상 지방인민정부가 확정한 표준가격이다.
(5) 도시 철거이주 배치주택: 《도시주택 철거관리조례》(국무원령 제305호)와 《〈도시주택 철거 가치평가 지도의견〉 반포에 대한 건설부의 통지》(建住房[2003]234호) 등 관련규정에 따라 주택원가를 아래와 같이 각각 확정한다.
① 주택 철거로 화폐를 보상받은 후 구입한 주택의 경우 주택원가는 당해 주택 구입시 실제로 지급한 주택대금과 납부한 세금, 비용이다.
② 주택 철거시 소유권교환방식을 취한 경우 교환한 주택의 주택원가는 《주택철거 보상배치협의서》에 명기한 주택대금과 납부한 관련 세금, 비용이다.
③ 주택 철거시 소유권교환방식을 취하였고 피철거자가 주택 외에 약간의 화폐를 보상받은 경우 교환받은 주택의 주택원가는 《주택철거보상 배치협의서》에 명기한 주택대금과 납부한 관련 세금, 비용에서 보상받은 화폐금액을 공제한 후의 잔액이다.
④ 주택 철거시 소유권교환방식을 취하였고 피철거자가 주택 외에 약간의 화폐를 지불한 경우 교환받은 주택의 주택원가는 《주택철거보상 배치협의서》에 명기한 주택대금과 납부한 관련 세금, 비용에 지불한 화폐금액을 합한 금액이다.
2) 주택양도과정에 납부한 세금이란 납세자가 주택 양도시에 실제로 납부한 영업세, 도시건설보호세, 교육비부가, 토지증치세, 인지세 등 세금을 가리킨다.
3) 합리비용이란 납세자가 규정에 따라 실제로 지불한 주택인테리어비용, 주택대출금이자, 수수료, 공증비 등 비용을 가리킨다.
(1) 주택인테리어비용. 납세자가 실제로 지불한 인테리어비용에 대해 세무 통일영수증을 제공할 수 있고 또한 영수증상 지불인 성명과 양도주택 소유권자 성명이 일치한 경우 세무기관의 심사확인을 거쳐 주택 양도 전에 실제로 발생한 인테리어비용은 하기 규정비율 이내에서 공제받을 수 있다.
① 구입한 단위주택 및 경제실용주택의 공제액 상한은 주택원가의 15%이다.
② 상품주택 및 기타주택의 공제액 상한은 주택원가의 10%이다.
납세자의 원 주택이 내장공사가 되어 있는 주택인 경우, 즉 계약서에 명기한 주택대금에 내장공사비용(마루포장, 세면기구와 주방기구 등 설치)이 포함된 경우 인테리어비용은 중복하여 공제하지 못한다.
(2) 주택대출금이자. 납세자가 대출금형식으로 구입한 주택을 판매하는 경우, 실제로 은행에 지불한 주택대출금이자는 대출은행에서 발행한 유효증명에 의거 사실대로 공제할 수 있다.
(3) 납세자가 관련 규정에 따라 실제로 지급한 수수료, 공증비 등 비용은 관련부서에서 발행한 유효증명에 의거 사실대로 공제할 수 있다.
본 조 규정은 2006년8월1일부터 집행한다.
3. 납세자가 완벽하고 확실한 주택원가 증빙을 제공하지 않아 주택원가와 의무납세액을 정확하게 계산할 수 없는 경우 세무기관은 《중화인민공화국 세수징수관리법》 제35조의 규정에 따라 인정과세를 실시한다. 즉 납세자의 주택양도소득의 일정비율로 개인소득세금액을 확정한다. 구체비율은 성급 지방세무국 혹은 성급 지방세무국이 수권한 지・시급 지방세무국에서 납세자가 판매한 주택의 구역, 지리위치, 건축시간, 주택유형, 주택 평균가격 수준 등 요소에 의거하여 주택양도수입의 1%~3% 범위 내에서 확정한다.
4. 각급 세무기관은 《부동산 세수관리를 일층 보강할 데 대한 국가세무총국의 통지》(国税发[2005]82호)와 《부동산 세수의 일체화관리 실행 구체문제에 대한 국가세무총국의 통지》(国税发[2005]156호)의 규정을 엄격히 집행하여야 한다. 주택을 판매한 개인의 의법 납세의무이행에 편이를 주고 세수 징수관리를 보강하기 위하여 주관세무기관은 부동산거래장소에 세금징수창구를 설치하고 개인의 주택양도에 따른 개인소득세와 양도단계에 납부하여야 하는 영업세, 부동산거래세, 토지증치세 등 세금을 일괄 징수하도록 한다. 지방세무기관이 잠시 부동산거래장소에 세금징수창구를 설치할 조건이 못되는 경우 부동산거래세 징수부서에 위탁하여 개인소득세 등 세금을 일괄 징수하도록 한다.
5. 각급 세무기관은 주택양도 개인소득세 우대정책을 열심히 집행하여야 한다. 《개인의 주택양도소득의 개인소득세 징수 관련 문제에 대한 재정부, 국가세무총국, 건설부의 통지》(财税字[1999]278호)의 규정에 따라 자택을 판매한 후 1년 이내에 시장가격으로 다시 주택을 구입하려는 납세자에 대해서는 현재주택 판매에 따른 개인소득세를 우선 납세보증금 형식으로 징수한다. 다시 주택 구입 시 구입한 주택가격과 원 주택판매액의 대소에 의거 전부 혹은 일부 납세보증금을 반환해준다. 5년 이상 거주한, 가정의 유일한 생활유지주택을 판매하여 취득한 소득은 개인소득세를 면제한다. 상기 우대정책을 어김없이 집행하여 납세자의 합법권익을 확보하여야 한다.
6. 각급 세무기관은 주택양도 개인소득세 납세보증금의 수취, 반환 및 관련 관리업무를 잘 진행하여야 한다. 《개인의 주택양도소득의 개인소득세 징수 관련 문제에 대한 재정부, 국가세무총국, 건설부의 통지》(财税字[1999]278호)와 《〈세무국 대리보관자금계좌 관리방법〉반포에 대한 국가세무총국, 재정부, 중국인민은행의 통지》(国税发[2005]181호)의 요구에 따라 개인소득세 납세보증금 전용계좌를 설치하고 납세보증금을 납부한 납세자를 대상하여 서류함을 구축하며 납세보증금 정보의 수집, 대조, 심사를 보강하여야 한다. 납세자에게 납세보증금의 징수, 반환정책과 절차를 홍보 해석하고 납세보증금의 반환업무를 열심히 진행하여야 하며 조건에 부합되는 경우 적시에 처리하도록 확보하여야 한다.
7. 각급 세무기관은 관련 세수정책을 열심히 홍보 및 집행하고 납세자의 각종 합법권익을 보호하여야 한다. 첫째로는 개인소득세법 및 관련 세수정책을 지속적이고 광범위하게 홍보하고 납세자와 징수인원에게 주택양도소득의 개인소득세 지도교육을 보강하여야 한다. 둘째로는 부동산관리부서, 중개기구와의 협조, 소통을 보강하고 중개기구의 세수 협조・보호 작용을 충분히 발휘시켜 중개기구가 납세자를 도와 세금을 정확히 계산하도록 하여야 한다. 셋째로는 주택거래소득의 감면세조건과 심사절차를 엄격히 집행하고 납세자가 제공하여야 하는 서류를 명확히 확정하며 세수 관련 자료에 대한 심사와 감정 업무를 잘 진행하여야 한다. 넷째로는 감면세정책에 부합되는 개인의 주택거래소득에 대해 적시에 감면세 심사비준수속을 해주어야 한다.
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