도시부동산 개발경영 관리조례
1998년 7월 20일
국무원령 제248호
제1장 총 칙
제1조 부동산 개발․경영행위를 규범화하고 도시 부동산 개발․경영활동에 대한 감독․ 관리를 강화하고 부동산업의 건전한 발전을 촉진하고 보장하기 위하여 《중화인민공화국 도시부동산 관리법》의 관련 규정에 근거하여 이 조례를 제정한다.
제2조 이 조례에서 지칭한 부동산 개발․경영이라 함은 부동산 개발․경영기업이 도시 계획구내의 국유토지에서 기초시설의 건설, 가옥건설을 진행함에 있어서 부동산 개발프로젝트를 양도하거나 상품가옥을 판매․리스하는 행위를 말한다.
제3조 부동산 개발․경영은 경제효익․사회효익․환경효익을 결부하는 원칙에 따라 전면적으로 계획하고 배포를 합리하게 하고 종합 개발하고 부대건설을 실시한다.
제4조 국무원 건설행정주관부서는 전국 부동산 개발경영활동에 대한 감독 관리업무를 책임진다.
현급 이상 지방 인민정부 부동산개발주관부서는 본 행정구역내의 부동산개발경영활동에 대한 감독관리업무를 책임진다.
현급 이상 인민정부 토지관리업무를 책임진 부서는 관련 법률․행정법규의 규정에 따라 부동산 개발․경영과 관련한 토지관리업무를 책임진다.
제2장 부동산 개발기업
제5조 부동산 개발기업을 설립하고자 할 경우에는 관련 법률․행정법규에서 규정한 기업설립조건을 구비해야 하는 외에 하기 조건에도 부합하여야 한다.
(1) 100만원 이상의 등록자금이 있어야 한다.
(2) 4명이상 자격증서를 소지한 부동산 전공, 건설공정 전공 전문 기술직원과 2명이상 자격증서를 소지한 전문 회계직원이 있어야 한다.
성․자치구․직할시 인민정부는 당지 실제상황에 근거하여 부동산 개발기업 설립 등록자본과 전문 기술직원의 조건에 대하여 전항보다 높게 규정할 수 있다.
제6조 외국투자기업에서 부동산 개발기업을 설립할 경우 존 조례 제5조의 규정에 부합해야 하는 외에 외국투자기업의 법률․행정법규의 규정에 따라 심사․비준 관련 수속을 밟아야 한다.
제7조 부동산 개발기업을 설립하고자 할 경우 현급 이상 인민정부 공상행정관리부서에 등록 신청하여야 한다. 공상행정관리부서는 이 조례 제5조의 조건에 부합할 경우 신청 수리일로부터 30일 이내에 등록을 허가해야 하며 조건에 부합하지 아니하므로 등록을 거부할 경우에는 그 이유를 밝여야 한다.
공상행정관리부서에서 부동산 개발기업의 설립 등록신청을 심사할 때에는 동급 부동산 개발주관부서의 의견을 청취하여야 한다.
제8조 부동산 개발기업은 영업허가증를 수령한 일로부터 30일 이내에 하기 문서를 지참하고 등록기관 소재지의 부동산 개발주관부서에 비치하여야 한다.
(1) 영업허가증 사본
(2) 기업정관
(3) 험자증명
(4) 기업 법인대표자의 신분증명
(5) 전문 기술직원의 자격증서와 초빙계약서
제9조 부동산개발 주관부서는 부동산 개발기업의 자산, 전문 기술직원과 개발․경영업적 등에 근거하여 비치한 부동산 개발기업에 대하여 자질등급을 산정하여야 한다. 부동산 개발기업은 산정한 자질등급에 따라 그에 대응되는 부동산 개발 프로젝트를 청부하여야 한다. 구체 방법은 국무원 건설행정주관부서에서 제정한다.
제3장 부동산 개발건설
제10조 부동산개발 프로젝트 확정시에는 토지이용 총체계획, 연도 건설용지계획, 도시계획과 부동산개발 연도계획의 요구에 부합하여야 한다. 국가의 관련 규정에 따라 계획주관부서의 비준을 받아야 할 경우에는 계획주관부서에 회부하여 비준을 받음과 동시에 연도 고정자산 투자계획에 넣어야 한다.
제11조 부동산개발 프로젝트 확정시에는 노후구역의 개축과 신구역의 건설을 결부하는 원칙을 견지하고 기초시설이 박약하고 교통이 밀리고 환경오염이 중하며, 그리고 위험․노후가옥이 집중된 구역을 중점으로 개발하고 도시 생태환경을 보호․개선하고 역사문화유산을 보호하여야 한다.
제12조 부동산개발용지는 출양방식으로 취득하여야 한다. 단 법률과 국무원에서 행정배당 방식을 취할 수 있다고 규정한 것은 제외이다.
토지사용권을 출양 또는 행정배당하기 전에 현급 이상 지방인민정부 도시계획행정주관부서와 부동산개발 주관부서는 하기 사항에 대하여 서면의견을 제출함으로써 토지사용권 출양 또는 행정배당의 의거의 하나로 하여야 한다.
(1) 부동산개발 프로젝트의 성격․규모와 개발기한
(2) 도시계획 설계조건
(3) 기초시설과 공중시설의 건설요구
(4) 기초시설 건설후의 소유권 확정
(5) 프로젝트 이전 보상 및 안치요구
제13조 부동산개발 프로젝트는 자본금제도를 수립하여야 하며 프로젝트 총투자에서 자본금이 점한 비율은 20%보다 낮아서는 아니된다.
제14조 부동산개발 프로젝트의 개발․건설은 기초시설을 통합 배정하고 선지하, 후지상의 원칙에 따라 실시하여야 한다.
제15조 부동산개발기업은 토지사용권 출양계약에서 약정한 토지용도, 개발기한에 따라 프로젝트의 개발․건설을 진행하여야 한다. 출양계약에서 약정한 개발기한이 만 1년이 되어도 개발하지 아니하였을 경우 토지사용권 출양금 20%이하에 상응한 토지유휴비를 징수할 수 있으며 만 2년이 되어도 개발하지 아니하였을 경우에는 그 토지사용권을 무상으로 회수할 수 있다. 그러나 불가항력 또는 정부 및 정부 관련부서의 행위가나 개발 필수의 사전작업의 원인으로 지연한 상황은 제외이다.
제16조 부동산개발기업에서 개발․건설한 프로젝트는 관련 법률․법규의 규정과 건설공사의 질․안전표준, 건설공사의 탐사․설계․시공 기술규범, 그리고 계약의 약정에 부합하여야 한다.
부동산개발기업은 그 개발․건설 부동산개발 프로젝트의 질에 대하여 책임을 져야 한다.
탐사․설계․시공․감독 및 관리 등 단위는 관련 법률․법규의 규정 또는 계약의 규정에 따라 상응한 책임을 져야 한다.
제17조 부동산개발 프로젝트가 준공 후에는 험수에 합격되어야 사용에 교부할 수 있으며 험수를 거치지 아니하거나 험수에 불합격일 경우에는 사용에 교부하지 못한다.
부동산개발 프로젝트 준공후 부동산개발기업은 프로젝트 소재지의 현급 이상 지방인민정부 부동산개발주관부서에 준공 험수신청을 제출하여야 한다. 부동산개발 주관부서는 준공 험수신청을 수리한 일로부터 30일 이내에 공중의 안전과 관계되는 내용에 대하여 공사의 질감독․계획․소방․인민방공 등 관련 부서 또는 단위를 조직하여 험수를 진행하여야 한다.
제18조 아빠트단지 등 군체의 부동산개발 프로젝트 준공후에는 이 조례 제17조의 규정과 하기 요구에 따라 종합험수를 진행하여야 한다.
(1) 도시계획 설계조건의 관철상황
(2) 도시계획 부대시설을 요구하는 기초시설과 공중시설의 건설상황
(3) 단일공사의 공사질 험수상황
(4) 이전 및 안치안의 관철상황
(5) 아빠트관리 실시상황
아빠트단지 등 군체의 부동산개발 프로젝트를 단계별로 개발할 경우 그에 따라 단계별로 험수할 수 있다.
제19조 부동산개발기업은 부동산개발 프로젝트 건설과정중의 주요사항을 부동산개발 프로젝트수첩에 기록하고 정기적으로 부동산개발 주관부서에 회부하여 비치하여야 한다.
제4장 부동산경영
제20조 부동산개발 프로젝트 양도시에는 《중화인민공화국 도시부동산 관리법》제38조, 제39조에서 규정한 조건에 부합하여야 한다.
제21조 부동산개발 프로젝트 양도시 양도자와 양수자는 토지사용권의 등록변경수속 완료일로부터 30일 이내에 부동산개발 프로젝트 양도계약을 지참하고 부동산개발 주관부서에 비치하여야 한다.
제22조 부동산개발기업이 부동산개발 프로젝트를 양도할 때 아직 철거이전 보상 안치를 완료되지 아니하였을 경우 원 철거이전 보상 안치 계약 중 관련 권리․의무도 그에 따라서 양수자에게 이전한다. 프로젝트 양도자는 피철거이전자에게 서면으로 통지하여야 한다.
제23조 부동산개발기업에서 상품가옥을 예매할 경우에는 하기 조건에 부합하여야 한다.
(1) 토지사용권 출양금을 전부 납부하고 토지사용권증서를 이미 취득한 것이어야 한다.
(2) 건설공사계획허가증과 시공허가증을 취득한 것이여야 한다.
(3) 제공한 예매 상품가옥에 따라 계산하여 개발․건설에 투입한 자금은 공사건설 총투자의 25% 이상이고 시공진도와 준공 교부일자를 이미 확정한 것이어야 한다.
(4) 예매 등기수속를 밟고 상품가옥 예매허가증명을 취득한 것이어야 한다.
제24조 부동산개발기업에서 상품가옥 예매등기 신청시에는 하기 서류를 제출하여야 한다.
(1) 이 조례 제23조 제(1)～(3)호에서 규정한 증명자료
(2) 영업허가증과 자질등급증서
(3) 공사시공계약
(4) 예매 상품가옥 각층의 평면도
(5) 상품가옥 예매안
제25조 부동산개발 주관부서는 상품가옥 예매신청을 수리한 일로부터 10일 이내에 예매 가능여부에 대하여 답복하여야 한다. 예매를 동의할 경우 상품가옥 예매허가증명을 발급하고 동의하지 아니할 경우에는 그 이유를 설명하여야 한다.
제26조 부동산개발기업은 허위적인 광고홍보를 하지 못하며 상품가옥 예매광고에는 상품가옥 예매허가증명서의 번호를 명기하여야 한다.
제27조 부동산개발기업에서 상품가옥을 예매할 때 매입자에게 상품가옥 예매허가증명을 제시하여야 한다.
부동산개발기업은 상품가옥 예매계약을 체결한 일로부터 30일 이내에 상품가옥 소재지의 현급 이상 인민정부 부동산개발 주관부서와 토지관리업무 책임부서에 비치하여야 한다.
제28조 상품가옥 판매시 쌍방 당사자는 서면계약을 체결하여야 한다. 계약에는 상품가옥의 건축면적과 사용면적, 가격․교부일자․질요구․아빠트 관리방식, 그리고 쌍방의 위약책임을 명기하여야 한다.
제29조 부동산개발기업에서 중개기구에 위탁하고 상품가옥을 대리판매할 경우에는 중개기구에 위탁서를 작성해 주어야 한다. 중개기구에서 상품가옥을 판매시에는 상품가옥 구매자에게 상품가옥 관련 증명서류와 상품가옥 판매위탁서를 제시하여야 한다.
제30조 부동산개발 프로젝트의 양도와 상품가옥 판매가격은 당사자의 협상으로 정한다. 단 국가의 우대정책을 향유하는 주민 주택 가격은 정부의 지도가격 또는 정부에서 정한 가격을 실시하여야 한다.
제31조 부동산개발기업은 상품가옥을 사용에 교부할 때 구매자에게 주택질 보증서와 주택 사용설명서를 제공하여야 한다.
주택질 보증서에는 공사질 감독단위에서 험수한 품질등급, 수선보증 범위․기간 및 단위 등 내용을 명기하여야 한다. 부동산개발기업은 주택질 보증서의 약정에 따라 상품가옥 수선보증 책임을 져야 한다.
수선보증 기간 이내에 부동산개발기업으로 상품가옥을 수선함에 있어서 가옥의 원 사용기능에 영향을 미치고 구매자에게 손실을 초래하였을 경우에는 법에 따라 배상책임을 져야 한다.
제32조 상품가옥을 사용에 교부한 후 구매자가 주체구조의 질이 불합격이라고 인정할 경우 공사질 감독단위에 재험수를 신청할 수 있다. 재험수를 거쳐 주체구조의 질이 불합격인 것이 분명할 경우 구매자는 매입가옥을 되돌릴 권한이 있으며 구매자에게 손실을 초래하였을 경우에는 부동산개발기업은 법에 따라 배상책임을 져야 한다.
제33조 예매 상품가옥의 구매자는 상품가옥을 사용에 교부한 일로부터 90일 이내에 토지사용권 변경과 가옥 소유권 등기수속을 밟아야 한다. 현찰 판매 상품가옥의 구매자는 매매계약을 체결한 일로부터 90일 이내에 토지사용권 변경과 가옥소유권 등기수속을 밟아야 한다. 부동산개발기업은 상품가옥 구매자를 협조하여 토지사용권 변경과 가옥소유권 등기수속을 밟아야 하며 필요한 증명문서를 제공하여야 한다.
제5장 법률 책임
제34조 이 조례의 규정을 위반하고 영업허가증을 취득하지 아니하고 자의로 부동산개발․경영에 종사한 경우 현급 이상 인민정부 공상행정관리부서는 부동산개발․경영활동을 중지하도록 명하고 불법 소득을 몰수하며 불법소득 5배 이하의 벌금을 병과할 수 있다.
제35조 이 조례의 규정을 위반하고 자질 등급증서를 취득하지 못하였거나 자질등급을 초월하여 부동산개발․경영에 종사한 경우 현급 이상 인민정부 부동산개발주관부서는 기한부 시정을 명하고 5만원이상, 10만원이하의 벌금을 과하며 기간을 경과하여도 시정하지 아니할 경우에는 공상행정관리부서에서 영업허가증을 회수 몰수한다.
제36조 이 조례의 규정을 위반하고 험수를 거치지 아니한 가옥을 사용에 교부하였을 경우 현급 이상 인민정부 부동산개발 주관부서는 험수수속을 기한부 보완할 것을 명하며 기간을 경과하여도 험수수속을 보완하지 아니하였을 경우에는 현급 이상 인민정부 부동산개발 주관부서에서 관련부서와 단위를 조직하여 험수를 진행하고 10만원이상, 30만원이하의 벌금을 병과한다. 험수에 불합격일 경우 이 조례 제37조의 규정에 따라 처분한다.
제37조 이 조례의 규정을 위반하고 험수 불합격 가옥을 사용에 교부하였을 경우 현급 이상 인민정부 부동산개발 주관부서에서 기한부 수선을 명하고 사용 교부가옥 총원가 2%이하의 벌금을 병과하며 정상이 중할 경우 공상행정관리부서에서 영업허가증을 회수 몰수하며 구매자에게 손실을 초래하였을 경우에는 법에 따라 배상책임을 져야 한다. 중대 상해․사망 또는 기타 엄중한 후과를 초래하여 범죄를 구성하였을 경우에는 법에 따라 형사책임을 추궁한다.
제38조 이 조례의 규정을 위반하고 부동산개발 프로젝트를 자의로 양도하였을 경우 현급 이상 인민정부 부동산개발 주관부서는 그 불법행위의 중지를 명하고 불법소득을 몰수하며 불법소득 5배이하의 벌금을 병과할 수 있다.
제39조 이 조례의 규정을 위반하고 자의로 상품가옥을 예매하였을 경우 현급 이상 인민정부 부동산개발 주관부서는 그 불법행위의 중지를 명하고 불법 소득을 몰수하며 기수취 선불금 1% 이하의 벌금을 병과할 수 있다.
제40조 국가기관의 업무직원이 부동산개발․경영 감독 관리과정에서 업무에 태만하거나 사리를 도모하거나 직권을 남용함에 있어서 범죄를 구성하였을 경우 법에 따라 형사책임을 추궁하며 범죄를 구성하지 아니할 경우에는 법에 따라 행정처분을 준다.
제6장 부 칙
제41조 도시계획구역 이외의 국유토지에서 부동산개발․경영에 종사하고 부동산개발․경영 감독관리를 실시할 경우 이 조례를 참조하여 집행한다.
제42조 도시계획구역 이내의 집단소유토지는 법에 따라 국유토지로 징수한 후에야 부동산개발․경영에 사용할 수 있다.
제43조 이 조례는 반포일로부터 시행한다.
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