상품주택판매 관리방법
2001년 4월 4일
건설부령 제88호
2001년 6월 1일부터 실행
제1장 총 칙
제1조 상품주택의 판매행위를 규범화하여 상품주택거래 당사자의 합법적인 권익을 보호하기 위하여 《중화인민공화국 도시부동산관리법》, 《도시부동산 개발경영 관리조례》에 근거하여 본 방법을 제정한다.
제2조 상품주택의 판매 및 상품주택의 판매관리는 본 방법을 준수해야 한다.
제3조 상품주택 판매에는 상품주택의 현매와 예매가 포함된다.
본 방법에서 말하는 상품주택 현매는 부동산개발회사가 이미 준공되고 검사에 합격한 상품주택을 구매인에게 판매하고 구매인이 주택구매금액을 지불하는 행위를 가리킨다.
본 방법에서 말하는 상품주택의 예매는 부동산개발회사가 건설중인 상품주택을 구매인에게 판매하고 구매인이 계약금또는 주택구매금액을 지불하는 행위를 가리킨다.
제4조 부동산개발기업은 스스로 상품주택을 판매할 수도 있고 부동산 브로커기구에 위탁하여 판매할 수도 있다.
제5조 국무원 건설행정주관부처는 전국 상품주택판매의 관리업무를 담당한다.
성, 자치구 인민정부 건설행정주관부서는 본 행정구역내 상품주택판매에 대한 관리업무를 관장한다.
직할시, 시, 현 인민정부 건설행정주관부서, 부동산행정주관부서(이하 부동산개발 주관부서로 통칭함)는 직책분담에 따라 본 행정구역내 상품주택판매의 관리업무를 관장한다.
제2장 판매조건
제6조 상품주택의 예매는 예매허가제도를 실행한다.
상품주택의 예매조건 및 예매허가 증명수속의 절차는 《도시부동산개발경영 관리조례》와 《도시상품주택 예매관리방법》의 관련규정에 따라 집행한다.
제7조 상품주택 현매는 아래 조건에 부합되어야 한다.
(1) 상품주택을 현매하는 부동산개발회사는 반드시 기업법인 영업면허와 부동산개발기업 자격증이 있어야 한다.
(2) 토지사용권증 또는 토지사용에 관한 비준문서를 취득해야 한다.
(3) 건설공사계획 허가증과 시공허가증이 있어야 한다.
(4) 준공검사에 통과해야 한다.
(5) 철거와 배치가 확실해야 한다.
(6) 물공급, 전기공급, 열공급, 가스, 통신 등 기반시설이 사용에 교부될 조건을 갖추어야 한다. 기타 부대기반시설과 공공시설은 사용에 교부될 조건을 갖추었거나 또는 이미 시공진도와 교부일자가 확정된 상태여야 한다.
(7) 건물관리방안이 확정되어야 한다.
제8조 부동산개발회사는 상품주택 현매전에 부동산개발사업수책과 상품주택 현매조건에 부합됨을 증명하는 관련 증빙서류를 부동산개발 주관기관에 보고하여 등록하도록 해야 한다.
제9조 부동산개발회사가 저당권이 있는 상품주택을 판매할 경우 저당권의 처리는 《중화인민공화국 담보법》, 《도시부동산 저당 관리방법》의 관련규정에 따라야 한다.
제10조 부동산개발회사는 부동산매매계약을 해제하기전에 계약의 표적물로 되는 상품주택을 타인에게 재판매하지 못한다.
제11조 부동산개발회사는 원가환급판매 또는 변상으로 원가환급판매의 방법으로 상품주택을 판매해서는 안된다.
부동산개발회사는 판매후 임대 또는 변상적인 판매후 임대 방식으로 미완성 상품주택을 판매하지 못한다.
제12조 상품주택은 ‘채’를 단위로 판매해야 하고 분할하여 판매해서는 안된다.
제13조 상품주택 판매시 부동산개발회사가 건물관리기업을 선정.초빙하였을 경우, 구매인은 상품주택 매매계약 체결시 부동산개발회사가 선정.초빙한 건물관리회사와 건물관리협의서를 체결해야 한다.
제3장 광고와 계약
제14조 부동산개발회사, 부동산중개기구가 상품주택 판매 홍보광고를 할 경우, 반드시 <중화인민공화국 광고법>, <부동산광고발표 잠정규정> 등 관련 규정을 지켜야 하며 광고내용은 진실하고 합법적이며 과학적이고 정확해야 한다.
제15조 당사자는 부동산개발회사, 부동산중개기구가 발표한 상품주택 판매광고 및 홍보자료에 명시된 사항을 상품주택 매매계약에 약정해야 한다.
제16조 상품주택 판매시 부동산개발회사와 구매인은 서면으로 상품주택 매매계약을 체결해야 한다.
상품주택 매매계약에는 아래 주요내용을 명확히해야 한다.
(1) 당사자 명칭 또는 성명, 주소
(2) 상품주택의 기본상황
(3) 상품주택의 판매방법
(4) 상품주택금액의 확정방법 및 총금액, 지불방법, 지불시간
(5) 사용에 교부하는 조건과 일자
(6) 장식.설비기준에 대한 약속
(7) 물공급, 전기공급, 열공급, 가스, 통신, 도로, 녹화 등 부대기반시설과 공공시설의 교부약속과 관련 권익, 책임.
(8) 공공부대건물의 재산권귀속
(9) 면적오차의 처리방법
(10) 재산권등록수속 관련사항
(11) 분쟁의 해결방법
(12) 예약위반에 따른 책임
(13) 양측이 약정한 기타 사항
제17조 상품주택의 판매가격은 당사자간 협의를 통하여 정한다. 단국가의 별도 규정이 있는 것은 제외한다.
제18조 상품주택의 판매는 채(단원)를 단위로 하거나 ‘채’내 건축면적 또는 건축면적을 단위로 하여 금액을 계산할 수 있다.
상품주택의 건축면적은 ‘채’내 건축면적과 나누어가지는 공공건축면적 두개 부분으로 구성된다. ‘채’내 건축면적은 단독재산권이고 나누어가지는 공공건축면적은 공유재산권이다. 구매인은 법률, 법규의 규정에 따라 공유건축에 대한 이용권리와 책임을 가진다.
채(단원) 또는 ‘채’내 건축면적에 따라 금액을 계산할 경우, 당사자는 매매계약중에 건축면적과 나누어가지는 공유건축면적을 밝혀야 한다.
제19조 채(단원)를 단위로하여 금액을 계산하는 현매건물의 경우, 당사자는 현매건물에 대하여 현지시찰을 한 후 계약에 직접 총금액을 약정할 수 있다.
채(단원)를 단위로하여 금액을 계산하는 예매건물의 경우, 부동산개발회사는 계약에 동 건물의 평면도를 첨부해야 한다. 평면도는 반드시 자세한 치수를 명시해야 하며 오차범위를 약정해야 한다. 건물교부시 건물모양은 설계도와 일치해야 하고 치수도 약정한 오차범위내에 있어야 하며 총금액이 변하지 말아야 한다. 건물모양이 설계도와 일치하지 않거나 치수가 약정한 오차범위를 초과하였는데 계약에 처리방법을 약정하지 않았을 경우 구매자는 구매하기로 한 건물을 반환하거나 또는 부동산개발회사와 총 금액을 재약정할 수 있다. 구매인이 건물을 반환할 경우 부동산개발회사가 계약위반책임을 진다.
제20조 ‘채’내 건축면적 또는 건축면면적에 따라 금액을 계산할 경우 당사자는 계약상에 약정한 면적과 재산권등록 면적사이에 발생한 오차에 대한 처리방법을 명기해야 한다.
계약상에 명기하지 않았다면 아래 원칙에 따라 처리한다.
(1) 면적오차 절대치가 3%이내(3% 포함)이면 실제면적에 따라 부동산금액을 계산한다.
(2) 면적오차 절대치가 3%를 초과하면 구매인은 부동산을 반환할 권한이 있다. 구매인이 부동산을 반환할 경우 부동산개발회사는 구매인이 부동산반환을 제시한 날부터 이자를 계산해주어야 한다. 구매인이 부동산을 반환하지 않을 경우, 재산권등록면적이 계약에 약정한 면적보다 크면 3%이내(3%포함) 오차범위내 면적에 상당한 금액은 구매인이 보충하고 3%를 초과한 면적에 상당한 금액은 부동산개발회사가 부담하고 초과부분 면적의 재산권은 구매인에게 속한다. 재산권등록면적이 계약에 약정한 면적보다 작을 경우, 면적오차가 3%이내(3% 포함)인 부분에 상당한 금액은 부동산개발회사가 구매인에게 환급하고 3%를 초과한 부분에 상당한 금액은 부동산개발회사가 두배로 구매인에게 환급한다.
재산권등록면적-계약상 약정면적
면적오차=×100%
계약상 약정면적
본 방법 제24조에서 규정한 계획설계의 변경으로 인하여 면적오차가 생겼고 당사자가 계약을 해제하지 않을 경우에는 보충협의서를 체결해야 한다.
제21조 건축면적에 따라 금액을 계산할 경우 당사자는 계약에 ‘채’내 건축면적과 나누어가지는 공유건축면적을 약정해야 하며 건축면적은 변하지 않고 ‘채’내 건축면적면적에만 오차가 생기는 경우와 건축면적과 ‘채’내 건축면적에 다 오차가 생기는 경우의 처리방법을 약정해야 한다.
제22조 부동산개발회사는 판매조건에 부합되지 않는 상품주택을 판매해서는 안되며 구매인으로부터 계약금 성질의 그 어떤 비용도 받아서는 안된다.
부동산개발회사가 판매조건에 부합되는 상품주택을 판매할 경우, 상품주택 매매계약 체결전에 구매인으로부터 계약금성질의 비용을 받았다면 상품주택 매매계약 체결시 이미 받은 비용을 주택가격으로 벌충해야 한다. 당사자간에 상품주택 매매계약을 체결하지 않을 경우, 부동산개발회사는 구매인에게 이미 받은 비용을 돌려줘야 한다. 당사자간에 별도 약정이 있을 경우에는 약정에 따른다.
제23조 부동산개발회사는 상품주택매매계약 체결전에 구매인에게 《상품주택 판매관리방법》과 《상품주택 매매계약 시범문안》을 보여줘야 한다. 상품주택을 예매할 경우에는 이외에 또 《도시 상품주택 예매관리방법》을 보여줘야 한다.
제24조 부동산개발회사는 비준받은 계획, 설계에 따라 상품주택을 건설해야 한다. 상품주택 판매후 부동산개발회사는 계획, 설계를 사사로이 변경하지 못한다.
계획부문의 허가를 거친 계획변경, 설계회사의 동의를 거친 설계변경으로 인하여 상품주택의 골조형식, 구조, 공간크기, 방향 등에 변화가 생겼거나 계약체결 당사자간에 약정한, 상품주택의 질과 사용성능에 영향주는 기타 상황이 발생할 경우 부동산개발회사는 변경결정을 내려서부터 10일내에 구매인에게 서면으로 통보해야 한다.
구매인은 통보접수 15일내에 주택을 반환할것인지 여부에 관하여 서면으로 답변할 권한이 있다. 구매인이 통보접수 15일내에 서면으로 답변하지 않을 경우 계획,설계의 변경 및 그로 인한 주택금액의 변경을 수락하는 것으로 간주한다. 부동산 개발회사가 규정된 기한내에 구매인에게 통보하지 않을 경우, 구매인은 주택을 반환할 수 있다. 구매인이 주택을 반한할 경우 부동산개발회사가 계약위반책임을 진다.
제4장 판매대리
제25조 부동산개발회사가 중개기구에 위탁하여 상품주택을 판매할 경우, 위탁받은 기구는 반드시 법에 의해 설립되었고 공상영업면허를 취득한 부동산 중개기구여야 한다.
부동산개발회사는 위탁받은 부동산 중개기구와 서면위탁계약서를 체결해야 한다. 위탁계약서에는 위탁기한, 위탁권한, 위탁자와 피위탁자의 권리, 의무를 명기해야 한다.
제26조 위탁받은 부동산 중개기구가 상품주택을 판매할때는 반드시 구매인에게 상품주택의 관련 증빙서류와 상품주택판매 위탁서를 보여줘야 한다.
제27조 위탁받은 부동산 중개기구가 상품주택을 판매할때는 반드시 구매인에게 대리판매하고 있는 상품주택의 관련 상황을 솔직하게 설명해주어야 한다.
위탁받은 부동산 중개기구는 판매조건에 부합되지 않는 상품주택의 대리판매해서는 안된다.
제28조 위탁받은 부동산 중개기구가 상품주택 대리판매시 수수료이외의 기타 비용을 받아서는 안된다.
제29조 상품주택 판매원은 전문훈련을 받아야만 상품주택 판매업무에 종사할 수 있다.
제5장 교 부
제30조 부동산개발회사는 계약상 약정에 따라 사용에 교부하는 조건에 부합되는 상품주택을 적기에 구매인에게 교부해야 한다. 적기에 교부하지 못할 경우 부동산개발회사는 계약위반책임을 져야 한다.
불가항력 또는 당사자간에 계약상에 약정한 기타 원인으로 교부시간을 연기할 경우 부동산개발회사는 적시에 구매인에게 통보해야 한다.
제31조 부동산개발회사가 상품주택 판매시 모델하우스를 설치할 경우 실제로 교부되는 상품주택의 질, 설비와 장식이 모델하우스와 일치한지 여부를 설명해야 한다. 설명이 없을 경우 실제로 교부되는 상품주택은 모델하우스와 일치해야 한다.
제32조 상품주택 판매시 부동산개발회사는 《상품주택에 대하여 품질보증서 및 주택사용설명서제도를 실행할데 관한 규정》(이하 《규정》으로 약칭)에 근거하여 구매인에게 《주택품질 보증서》와 《주택사용설명서》를 제공해야 한다.
제33조 부동산개발회사는 판매한 상품주택에 대하여 품질보수책임을 져야 한다. 당사자는 계약에 보수범위, 보수기한, 보수책임 등 내용에 대하여 약정해야 한다. 보수기간은 교부일부터 계산한다.
상품주택의 보수기한은 건설공사 도급회사가 건설회사에 제출한 품질보수서에 약정한 보수기한 존속기한보다 짧아서는 안된다. 존속기한이 《규정》에 정한 최저 보수기한보다 짧을 경우, 보수기한은 《규정》에 정한 최저 보수기한보다 짧아서는 안된다.
비상품주택의 보수기간은 건설공사 도급회사가가 건설회사에 제출한 품질보수서에 약정한 보수기한 존속기한보다 짧아서는 아니된다.
보수기한내에 발생한 보수범위에 속하는 품질문제에 대하여 부동산개발회사는 반드시 보수의무를 이행해야 하며 손실에 대하여 배상책임을 져야 한다. 불가항력 또는 부당한 사용으로 인하여 초래된 파손에 대하여 부동산개발회사는 책임을 지지 않는다.
제34조 부동산개발회사는 상품주택 교부전에 프로젝트별로 부동산 측량.제도자격이 있는 회사에 위탁하여 측량.제도를 해야 한다. 측량.제도결과는 부동산 행정주관부서에 보고하여 심사확인을 거친후 건물재산권등록에 사용된다.
부동산개발회사는 상품주택 교부일부터 60일내에 부동산개발회사가 제출해야 하는, 건물재산권등록 수속에 필요한 서류를 건물소재지 부동산행정주관부서에 제출해야 한다.
부동산개발회사는 상품주택 구매인을 협조하여 토지사용권 변경수속과 건물소유권증 등록수속을 해야 한다.
제35조 상품주택이 사용에 교부된후 구매인이 구조질에 문제가 있다고 생각될 경우, 관련 규정에 따라 공사질 검사기구에 의뢰하여 재확인검사를 진행할 수 있다. 확인검사 결과 주체구조질이 불합격이라는 것이 확인될 경우 구매인은 주택을 반환할 수 있다. 구매인에게 손해를 입혔을 경우 부동산개발회사가 법에 따라 배상책임을 져야 한다.
제6장 법률책임
제36조 영업면허가 없이 사사로이 상품주택을 판매하는 자에 대해서는 縣급이상 인민정부 공상행정관리부서가 《도시부동산개발경영 관리조례》의 규정에 따라 처벌한다.
제37조 부동산개발회사 자격증이 없이 사사로이 상품주택을 판매하는 자에 대해서는 판매활동을 정지할 것을 명령하며 5만원이상 10만원이하 벌금을 부과한다.
제38조 법률,법규의 규정을 위반하고 사사로이 상품주택을 판매하는 자에 대해서는 불법행위를 정지하도록 명령하고 불법소득을 몰수한다. 선불금을 받았을 경우 이미 받은 선불금의 1%이하의 벌금을 병과할 수 있다.
제39조 상품주택 매매계약을 해제하기 전에 계약상 상품주택을 타인에게 재판매할 경우 경고하고 규정된 기한내에 시정하도록 하며 2만원이상 3만원이하 벌금을 부과한다. 범죄 구성시 법에 따라 형사책임을 추궁한다.
제40조 부동산개발회사는 준공검사를 받지 않았거나, 검사에 통과되지 못하였거나, 불합격주택을 합격주택으로 검사한 상품주택을 사용에 교부할 경우, 《건설공사질 관리조례》의 규정에 따라 처벌한다.
제41조 부동산개발회사가 규정에 따라 측량.제도결과 또는 반드시 제공해야 하는,건물재산권등록에 필요한 서류를 부동산행정주관부서에 보고하지 않을 경우 경고하고 1만원이상 3만원이하 벌금을 부과할 수 있다.
제42조 부동산개발회사의 상품주택 판매중에 아래 행위가 있을 경우경고하고 규정된 기한내에 시정하도록 명령하며 1만원이상 3만원이하 벌금을 부과할 수 있다.
(1) 규정된 현매조건에 따라 상품주택을 현매하지 않을 경우
(2) 규정을 위반하고 상품주택 현매이전에 부동산개발사업수책 및 상품주택 현매조건에 부합됨을 증명하는 관련 증빙서류를 부동산개발 주관부서에 보고하여 등록하지 않을 경우
(3) 상품주택을 원가환급판매 또는 변상 원가환급판매방법으로 판매할 경우
(4) 판매후전세 또는 변상 판매후전세 방법으로 준공하지 않은 상품주택을 판매할 경우
(5) 상품주택을 분할하여 판매할 경우
(6) 상품주택 판매조건에 부합되지 않으면서 구매인으로부터 계약금성질의 비용을 받았을 경우
(7) 규정에 따라 구매인에게 《상품주택 판매관리방법》, 《상품주택 매매계약 시범문안》, 《도시상품주택 예매관리방법》을 보여주지 않았을 경우
(8) 자격이 없는 기구에 위탁하여 상품주택을 판매할 경우
제43조 부동산 중개기구가 판매조건에 부합되지 않는 상품주택을 대리판매할 경우, 경고하고 판매정지를 명령하며 2만원이상 3만원이하 벌금을 부과할 수 있다.
제44조 국가기관 직원이 상품주택 판매관리업무과정에 직무에 소홀히 하고, 직권을 남용하며, 권리를 이용하여 사리를 채울 경우 법에 따라 행정처벌을 준다. 범죄구성시에는 법에 따라 형사책임을 추궁한다.
제7장 부 칙
제45조 본 방법에서 말하는 원가환급판매는 부동산개발회사가 정기적으로 구매인에게 주택구입금을 환급하는 방법으로 상품주택을 판매하는 행위를 가리킨다.
본 방법에서 말하는 판매후전세는 부동산개발회사가 일정 기한내에 구매인이 구입한 자회사의 상품주택을 임차하거나 대신 임대해주는 방법으로 상품주택을 판매하는 행위를 가리킨다.
본 방법에서 말하는 분할판매는 부동산개발회사가 한채의 상품주택을 몇개 부분으로 분할하여 각각 구매인에게 판매하는 방법으로 상품주택을 판매하는 행위를 가리킨다.
본 방법에서 말하는 재산권등록면적은 부동산행정주관부서가 확인하여 등록한 건물면적을 가리킨다.
제46조 성, 자치구, 직할시 인민정부 건설행정주관부서는 본 방법에 따라 실시세칙을 제정할 수 있다.
제47조 본 방법에 대한 해석은 국무원 건설행정주관부처가 책임진다.
제48조 본 방법은 2001년 6월 1일부터 실행한다.
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