《부동산 개발 경영업무 기업소득세 처리방법》발부 관련 국가세무총국의 통지
국세발 [2009] 31호
각 성, 자치구, 직할시 및 계획단독배정시 국가세무국, 지방세무국:
부동산개발경영기업에 대한 기업소득세 징수관리를 보강하고 부동산개발경영에 종사하는 기업의 납세행위를 규범화하기 위하여 《중화인민공화국 기업소득세법》 및 실시조례, 《중화인민공화국 세수징수관리법》 및 시행세칙 등 세수 관련 법률, 행정법규의 규정을 의거로 부동산개발경영업무의 특징에 결부하여, 국가세무총국은 《부동산 개발경영업무 기업소득세 처리방법》을 제정 발부하니, 이에 따라 집행하기 바란다.
국가세무총국
2009년 3월 6일
부동산 개발 경영업무 기업소득세
처리방법
제1장 총 칙
제1조 《중화인민공화국 기업소득세법》 및 실시조례, 《중화인민공화국 세수징수관리법》 및 시행세칙 등 관련 세수법률, 행정법규의 규정에 따라 본 방법을 제정한다.
제2조 본 방법은 중국 경내에서 부동산개발경영업무에 종사하는 기업(이하 기업이라 약칭함)에 적용한다.
제3조 기업의 부동산개발경영업무에는 토지의 개발, 주택, 오피스텔 및 기타 건축물, 부착물, 부대시설 등 개발상품의 건설과 판매가 포함된다. 토지 개발 이외, 기타의 개발상품은 하기 조건중의 하나를 만족하는 경우 완공된 것으로 간주한다.
(1) 개발상품 완공 증명자료를 이미 부동산관리부서에 등록한 경우
(2) 개발상품이 이미 사용에 투입된 경우
(3) 개발상품이 이미 초기 재산권증명을 취득한 경우
제4조 기업이 《중화인민공화국 세수징수관리법》제35조에 규정된 상황이 발생한 경우, 세무기관은 과거 납부해야 할 기업소득세에 대해 우선 인정과세방식으로 징수관리를 진행하고 점차적으로 규범화하며 동시에 《중화인민공화국 세수징수관리법》 등 세수법률, 행정법규의 규정에 따라 처리하여야 한다. 단 사전에 인정과세방식으로 기업소득세를 징수, 관리한다고 확정해서는 아니된다.
제2장 수입의 세무처리
제5조 개발상품 판매수입의 범위는 개발상품 판매과정에 취득한 전부의 대금으로서, 이에는 현금, 현금등가물과 기타의 경제이익을 포함한다. 기업이 관련부서, 단위와 기업을 대신하여 수취한 각종 기금, 비용, 부가비용 등에 대해 개발상품 가격에 포함시켜 기업이 세금계산서를 발행한 경우 규정에 따라 전액을 판매수입으로 인식하여야 한다. 만약 개발상품 가격에 포함시키지 않았고 또한 기업 이외의 기타 수취부서, 단위가 세금계산서를 발행한 경우에는 대리수취 대리납부 항목으로 관리한다.
제6조 기업이 《부동산 판매계약》 혹은 《부동산 예매계약》을 정식으로 체결하여 취득한 수입은 판매수입을 실현한 것으로 인식하여야 한다. 구체적으로 하기 규정에 따라 인식한다.
(1) 일시불 전액수금 방식으로 개발상품을 판매하는 경우 실제로 대금을 수취했거나 또는 대금을 수취할 증빙(권리)을 취득한 날에 실현한 수입을 인식한다.
(2) 할부 판매방식으로 개발상품을 판매하는 경우 판매계약 혹은 합의에 약정된 대금 지급일에 실현한 수입을 인식한다. 지급인이 사전에 대금을 지급한 경우 실제 지급일에 실현한 수입을 인식한다.
(3) 은행대출방식으로 개발상품을 판매하는 경우 판매계약 혹은 합의에 약정된 대금으로 수입금액을 확정한다. 초기지급대금은 실제로 수금한 날에 실현한 수입을 인식하고 잔액은 은행이 대출금을 송금한 날에 실현한 수입을 인식한다.
(4) 위탁판매방식으로 개발상품을 판매하는 경우 하기 원칙에 따라 수입을 인식한다.
1. 수속비 지불 방식으로 개발상품을 판매하는 경우 수탁측의 개발상품 판매리스트를 수령한 날, 판매계약 혹은 합의에 약정된 금액으로 수입을 인식한다.
2. 바이아웃방식으로 개발상품을 위탁판매하고, 기업과 구매측이 판매계약 혹은 협의서를 체결하거나 또는 기업과 수탁측, 구매측 3자가 공동으로 판매계약 혹은 협의서를 체결하는 경우, 만약 판매계약 혹은 협의서에 약정된 가격이 바이아웃가격보다 높으면 수탁측으로부터 개발상품 판매리스트를 접수한 날에 판매계약 혹은 협의서에 약정된 가격으로 계산된 대금으로 수입을 인식한다. 만약 상기 2가지 상황으로 판매계약 혹은 협의서에 약정된 가격이 바이아웃가격보다 낮고 또한 수탁측이 구매측과 직접 판매계약 혹은 협의서를 체결한 경우에는 수탁측으로부터 개발상품 판매리스트를 접수한 날 바이아웃가격으로 계산된 대금으로 수입을 인식한다.
3. 기준가격(최저가격) 및 기준가격 초과분에 대해 상방이 배분하는 방식으로 개발상품을 위탁판매하는 경우, 기업과 구매측이 판매계약 혹은 협의서를 체결하거나 또는 기업과 수탁측, 구매측 3자가 공동으로 판매계약 혹은 협의서를 체결하는 경우, 만약 판매계약 혹은 협의서에 약정된 가격이 기준가격보다 높으면 수탁측으로부터 개발상품 판매리스트를 접수한 날 판매계약 혹은 협의서에 약정된 가격으로 계산된 대금으로 수입을 인식하며, 규정에 따라 수탁측에게 배분한 금액은 판매수입에서 차감해서는 아니된다. 만약 판매계약 혹은 협의서에 약정된 가격이 기준가격보다 낮을 경우 수탁측으로부터 판매리스트를 접수한 날 기준가격으로 계산된 대금으로 수입을 인식한다. 수탁측과 구매측이 직접 판매계약를 체결한 경우에는 기준가격에 따라 배분받은 금액을 합산하여 수탁측으로부터 판매리스트를 접수한 날에 수입을 인식한다.
4．총판방식으로 개발상품을 위탁판매하는 경우 총판기간에는 총판계약의 관련 약정에 의거 상기 1~3호의 규정을 참조하여 수입을 인식한다. 총판기간 만료후 미판매 개발상품은 총판계약 또는 합의에 약정된 대금과 지급방식에 따라 수입으로 인식하여야 한다.
제7조 기업이 개발상품을 기증, 협찬, 직원복리, 장려, 대외투자, 주주 혹은 투자자에게 배분하거나 채무변제에 이용하거나 또는 기타 기업과 사업단위, 개인의 비화폐성자산과 교환하는 경우는 개발상품의 판매로 간주하며 개발상품의 소유권 혹은 사용권이 이전되거나 혹은 실제로 이익권 취득시에 수입(혹 이윤)의 실현으로 인식하여야 한다. 수입(혹은 이윤)의 인식방법과 순서는 다음과 같다.
(1) 당해기업의 최근기간 또는 당해연도 최근월 동일 유형 개발상품의 시장판매가격에 따라 확정한다.
(2) 주관세무기관이 당해지역 동일 유형 개발상품의 시장 공정가격을 참조하여 확정한다.
(3) 개발상품의 원가이윤율에 따라 확정한다. 개발상품의 원가이윤율은 15%보다 낮아서는 아니된다. 구체비율은 주관세무기관이 확정한다.
제8조 기업이 미완공 개발상품을 판매하는 경우 과세 매상총이익율은 각 성, 자치구, 직할시 국가세무국, 지방세무국이 하기 규정에 따라 확정한다.
(1) 개발프로젝트가 성, 자치구, 직할시 및 계획단독배정시 인민정부 소재 도시지역과 교외지역에 위치한 경우 15%보다 낮아서는 아니된다.
(2) 개발프로젝트가 지 및 지급 시의 도시지역 및 교외지역에 위치한 경우 10% 보다 낮아서는 아니된다.
(3) 개발프로젝트가 기타 지역에 위치한 경우 5% 보다 낮아서는 아니된다.
(4) 경제적용방, 가격제한주택, 위험개조주택의 경우 3% 보다 낮아서는 아니된다.
제9조 기업이 미완공 개발상품을 판매하여 취득한 수입은 우선 예정 과세 매상총이익율로 분기(혹 월)별로 예정 매상총이익을 계산하여 당기 과세대상소득액에 합산하여야 한다. 개발상품 완공후 기업은 적시에 과세원가를 결산하고 이전기간 판매수입의 실제 매상총이익을 계산하여 실제 매상총이익과 상응한 예정 매상총이익 간의 차액을 당해연도 당해 프로젝트와 기타의 프로젝트를 포함한 과세대상소득액에 계상하여야 한다.
연도 납세 신고시, 기업은 당해 개발상품의 실제 매상총이익과 예정 매상총이익 간의 차액조정상황 보고서 및 세무기관이 요구하는 기타 관련 자료를 제출하여야 한다.
제10조 기업이 신축한 개발상품이 미완공 상태거나 부동산 초기등기, 재산권 취득 이전에 임차인과 임대차예약합의를 체결하는 경우 개발상품을 임차인에게 사용에 교부한 날로부터 취득한 선불임대료에 대해 임대측은 임대수입으로 인식하여야 한다.
제3장 원가, 비용 공제 세무처리
제11조 기업은 원가, 비용의 채산 및 공제 시 규정에 따라 기간비용, 개발상품 과세원가, 기판매 개발상품의 과세원가, 미판매 개발상품 과세원가를 구분하여야 한다.
제12조 기업에 발생된 기간비용, 기판매 개발상품 과세원가, 영업 관련 세금과 부가비, 토지증치세는 당기에 규정에 따라 공제하도록 한다.
제13조 개발상품의 과세원가의 계산은 제4장의 규정에 따른다.
제14조 기판매 개발상품의 과세원가는 당기에 판매된 판매가능면적과 판매가능면적의 단위당 공사원가에 따라 인식한다. 판매가능면적의 단위당 공사원가와 기판매 개발상품의 과세원가는 하기 공식으로 계산 확정한다.
판매가능면적의 단위당 공사원가 = 원가대상 총원가 ÷ 원가대상 총 판매가능면적
기판매 개발상품 과세원가 = 기판매된 판매가능면적 × 판매가능면적의 단위당 공사원가
제15조 기업이 판매되지 않은 기완공 개발상품 및 관련 법률, 법규, 계약 규정에 따라 기판매된 개발상품(공공사용면적, 공공시설설비 포함)에 대한 일상 보호, 보양, 수리 등으로 실제 발생한 보수비용은 당기에 실비로 공제할 수 있다.
제16조 기업이 이미 판매수입에 포함된 공공면적, 공공시설설비 보수기금을 규정에 따라 관련부서, 단위에 교부한 경우 교부시에 공제하도록 한다.
제17조 기업이 개발구 내에 건설한 모임장소(会所), 건물관리장소, 발전소, 난방시설, 수도공장, 문화오락장소, 유아원 등의 부대시설은 하기 규정에 따라 처리한다.
(1) 비영리성이고 재산권이 전체 업주에 속하거나 또는 지방정부, 공공사업단위에 무상으로 기증한 경우 공동부대시설로 간주하며 건설비용은 공공부대시설비 관련 규정에 따라 처리한다.
(2) 영리성이거나, 재산권이 기업 소유이거나, 재산권 소속이 명확하지 않거나 또는 지방정부나 공공사업단위 이외의 기타 단위에 무상 기증하는 경우 관련 원가는 반드시 별도 채산하여야 한다. 기업이 자체사용하는 경우 고정자산으로 처리하는 외 기타의 경우는 일률로 개발상품의 건설로 처리하여야 한다.
제18조 기업이 개발구 내에 건축한 우편통신, 학교, 의료시설은 별도로 원가를 채산하여야 한다. 그중 기업이 국가 관련 업무관리부서, 단위와 합자하여 건설했고 완공후 유상으로 이전교부한 경우 국가 관련 업무관리부서, 단위에서 지급한 경제보상금은 당해 프로젝트 건설원가에서 직접 상계할 수 있으며 상계후의 차액은 당기 과세대상소득액을 조정하여야 한다.
제19조 기업이 은행대출방식으로 개발상품을 판매하는 경우, 무릇 기업이 구매측의 은행대출에 대해 담보를 제공하도록 약정한 경우 개발상품 판매시 은행이 제공한 보증금(담보금)은 판매수입에서 차감하지 못하며 또한 비용으로 처리하여 당기에 공제하여서도 아니된다. 단 실제로 발생한 손실은 세전공제할 수 있다.
제20조 기업이 경외기구에 위탁하여 개발상품을 판매하는 경우 경외기구에 지급한 판매비용(커미션 및 수수료 포함)은 위탁판매수입의 10%를 초과하지 않는 부분은 공제할 수 있다.
제21조 기업의 이자지출은 하기 규정에 따라 처리한다.
(1) 기업이 개발상품을 건설하기 위한 차입금으로 인한, 세수규정에 부합되는 이자비용은 기업회계준칙의 규정에 따라 귀속 및 배분하며 재무비용 성격에 속하는 차관비용은 직접 세전공제할 수 있다.
(2) 기업그룹 혹은 성원기업이 통일적으로 금융기구로부터 차입하여 그룹내부 기타 성원기업이 대출금을 사용하는 경우, 무릇 차입측이 금융기구로부터 취득한 차입 증명서류를 제출할 수 있다면 대출금을 사용한 기업 간에 합리적으로 이자비용을 배분한 후, 대출금을 사용한 기업은 배분받은 합리한 이자에 대해 세전공제받을 수 있다.
제22조 국가가 무상으로 토지사용권을 회수하여 형성된 기업의 손실은 재산손실로 인정하며 관련 규정에 따라 세전공제받을 수 있다.
제23조 기업의 개발상품(원가대상을 계산단위로 함)이 전체적으로 폐기 또는 훼손된 경우 순손실은 관련 규정에 따라 심사확인후 세전공제받을 수 있다.
제24조 기업이 개발상품을 자체 사용하여 실제사용기간이 누계로 12개월을 초과하지 않고 다시 판매한 경우 감가상각비용은 세전공제받을 수 없다.
제4장 과세원가의 채산
제25조 과세원가란 기업이 개발상품(고정자산 포함, 이하 동)을 개발, 건설하는 과정에 발생하였고 세수규정에 따라 채산 및 계산한, 모 원가대상에 귀속되는 각종 비용이다.
제26조 원가대상이란 개발상품의 개발, 건설과정의 각종 소모비를 귀속 및 배분하기 위하여 확정한 비용부담 항목이다. 과세 원가대상의 확정원칙은 다음과 같다.
(1) 판매 원칙. 개발상품을 대외로 판매할 수 있는 경우 독립적인 과세원가대상으로 하여 원가를 채산하여야 한다. 대외 판매가 불가한 경우 우선 과도성 원가대상에 귀속시키고 다시 관련 원가를 대외판매가 가능한 원가대상에 배분한다.
(2) 분류귀속 원칙. 동일 개발지역이고 준공기간이 인접되며 상품구조유형에 선명한 차이가 없는 단체개발 프로젝트는 하나의 원가대상으로 채산할 수 있다.
(3) 기능구분 원칙. 개발항목이 모 구성부분에서 상대적으로 독립적이며 또한 부동한 사용기능을 구비한 경우 독립 원가대상으로 채산할 수 있다.
(4) 가격차이 원칙. 개발상품이 상품유형 또는 기능차이 등으로 예정 판매가격에 비교적 큰 차이가 있을 경우 부동한 원가대상으로 나누어 채산하여야 한다.
(5) 원가차이 원칙. 개발상품이 건설상 선명한 차별가 있어 건설원가에 비교적 큰 차이가 발생될 가능성이 있을 경우 부동한 원가대상으로 나누어 채산하여야 한다.
(6) 권익구분 원칙. 개발항목이 수탁건설이나 또는 여러측이 합작개발하는 경우 상기 원칙에 결부하여 원가대상을 나누어 채산하여야 한다.
기업은 착공 전에 원가대상을 합리적으로 확정한 후 주관세무기관에 보고하여야 한다. 원가대상은 일단 확정하면 자의로 변경 또는 혼합시켜서는 아니된다. 확실히 원가대상의 변경이 필요한 경우 반드시 주관세무기관의 동의를 받아야 한다.
제27조 개발상품의 과세원가 지출내용은 다음과 같다.
(1) 토지징용비 및 철거보상비. 토지 개발사용권(혹 개발권)을 취득하기 위하여 발생된 각종 비용이다. 주로는 토지매입대금 혹은 출양금, 도시 행정 부대비용, 계약거래세, 경작지점용세, 토지사용비, 토지방치비, 토지용도변경 및 면적초과로 보완지급한 지가와 관련 세금비용, 철거보상지출, 정착과 이주 지출, 재입주주택 건설지출, 농작물 보상비, 위험건물 보상비 등이 포함된다.
(2) 초기 공사비. 프로젝트 개발 초기에 발생하는 수문지질 탐사, 측정, 규획, 설계, 사업성연구, 건설준비, 토지평정 등 초기 비용이다.
(3) 건축설치공사비. 프로젝트 개발과정에 발생하는 각종 건출설치비용이다. 주로 프로젝트 건축공사비와 프로젝트 설치공사비 등이 포함된다.
(4) 기초시설건설비. 프로젝트 개발과정에 발생하는 각종 기초시설 지출이다. 주로는 개발항목 범위내의 도로, 수도 공급, 전력 공급, 가스 공급, 오염 배출, 배수, 통신, 조명 등 구역내의 관도와 선로 공사비 및 환경위생, 원림녹화 등 원림환경공사비가 포함된다.
(5) 공공부대시설비. 개발항목 하에 발생하는, 독립적이고 비영리성이며 재산권이 전체 업주에 속하거나 또는 지방정부, 정부 공공사업단위에 무상 기증하는 공공부대시설에 대한 지출이다.
(6) 개발 간접비. 기업이 프로젝트개발을 조직 및 관리하기 위하여 발생하였고 또한 특정된 원가대상에 귀속할 수 없는 원가비용의 지출이다. 주로 관리직 급여, 직원복리비, 감가상각비, 수리비, 사무비, 수도전기비, 노동보호비, 공사관리비, 회전용건물 상각비 및 개발상품판매시설 건설비 등이 포함된다.
제28조 기업의 과세원가 채산의 일반절차는 아래와 같다.
(1) 당기에 실제로 발생한 각종 지출은 성격, 경제용도 및 발생지점, 시간구역에 따라 정리, 분류하여, 원가대상에 계상해야 하는 원가와 당기 세전공제하는 기간비용으로 구분하여야 한다. 동시에 규정에 따라 선설정비용과 선지급비용에 대해 계산 및 인식하여야 한다.
(2) 원가대상에 계상해야 하는 각종 실제지출, 선설정비용, 미지급비용 등을 직접원가, 간접원가와 공동원가로 합리하게 구분한 후 규정에 따라 기완공 원가대상, 건설중 원가대상, 미완공 원가대상에 합리하게 귀속, 배분하여야 한다.
(3) 당기개발 이전 기완공 원가대상이 부담하는 원가비용을 기판매 개발상품과 미판매 개발상품 및 고정자산에 배분하여야 한다. 그중 기판매 개발상품이 부담해야 하는 부분은 당기 납세신고시에 세전공제하고 미판매 개발상품이 부담해야 하는 원가비용은 판매 실현후에 공제하여야 한다.
(4) 당기 기완공 원가대상을 개발상품과 고정자산으로 구분하고 과세원가를 결산하여야 한다. 그중 개발상품에 속하는 경우 판매가능면적에 따라 단위당 공사원가를 계산하고 이를 근거로 기판매 개발상품 과세원가와 미판매 개발상품 과세원가를 계산하여야 한다. 당기 기판매 개발상품의 과세원가는 당기에 공제하고 미판매 개발상품의 과세원가는 판매 실현후 공제하여야 한다.
(5) 당기 미완공과 미착공 원가대상이 부담해야 할 원가비용은 각각 명세대장을 설치하고 개발상품 완공후에 다시 결산하여야 한다.
제29조 기업이 개발, 건설한 개발상품은 제조원가법에 따라 계산 및 채산하여야 한다. 그중 개발상품 원가에 계상하는 비용에서 직접원가 및 원가대상을 구별할 수 있는 간접원가는 원가대상에 직접 계상하고, 공동원가 및 원가부담대상을 구별할 수 없는 간접원가는 수익원칙과 배분원칙에 따라 각 원가대상에 배분하여야 한다. 구체 배분방법은 하기 규정에 따라 하나를 선정할 수 있다.
(1) 부지면적법. 기착공 원가대상이 점한 부지면적이 개발용지 총면적에서 차지하는 비율에 따라 배분한다.
1. 일회 개발의 경우 모 원가대상 부지면적이 전체 원가대상 총면적에서 차지하는 비율에 따라 배분한다.
2. 분할 개발의 경우 우선 당기 전부 원가대상 부지면적이 개발용지 총면적에서 차지하는 비율에 따라 배분한 후 다시 모 원가대상 부지면적이 전체 원가대상 부지 총면적에서 차지하는 비율에 따라 배분한다.
개발기간 내 전체 원가대상이 부담해야 할 부지면적은 개발기간 내 개발용지 점용면적에서 각 개발기간에 원가대상이 공동으로 부담한 부지면적을 차감하여야 한다.
(2) 건축면적법. 기착공 개발원가대상의 건축면적이 개발용지 총 건축면적에서 차지하는 비율에 따라 배분한다.
1. 일회 개발의 경우 모 원가대상 건축면적이 전체 원가대상 건축면적에서 차지하는 비율에 따라 배분한다.
2. 분할 개발의 경우 우선 당기 원가대상 건축면적이 개발용지 계획 건축면적에서 자치하는 비율에 따라 배분한 후 다시 모 원가대상 건축면적이 당기개발 원가대상 총 건축면적에서 차지하는 비율에 따라 배분한다.
(3) 직접원가법. 개발기간 내 모 원가대상의 직접개발원가가 개발기간 내 전체 원가대상 직접개발원가에서 차지하는 비율에 따라 배분한다.
(4) 예정 제조가격법. 개발기간내 모 원가대상 예정 제조가격이 기간내 전체 원가대상 예정 제조가격에서 차지하는 비율에 따라 배분한다.
제30조 하기 원가는 다음의 방법으로 배분한다.
(1) 토지원가. 일반적으로 부지면적법에 따라 배분한다. 만약 확실히 기타 배분방법 적용이 필요하다면 세무기관과 협상하여 동의를 받아야 한다.
토지개발과 함께 부동산개발을 진행하는 경우, 일회로 토지를 취득하고 분할하여 부동산을 개발한다면 토지개발원가는 세무기관과 협상하여 동의를 받은 후 우선 토지의 예정총원가로 배분하고 토지를 전부 개발한 후에 다시 조정하여야 한다.
(2) 과도성원가대상으로, 단독 채산하는 공공부대시설 개발원가는 건축면적법에 따라 배분한다.
(3) 차관비용을 부동한 원가대상이 공동으로 부담하는 경우 직접원가법 또는 예정 제조가격법에 따라 배분한다.
(4) 기타 원가항목의 배분방법은 기업이 자체로 확정한다.
제31조 기업이 비화폐성거래방식으로 토지사용권을 취득한 경우 하기 규정에 따라 원가를 확정한다.
(1) 기업, 단위가 개발상품을 교환할 목적으로 토지사용권을 투자하는 경우 하기 규정에 따라 처리한다.
1. 교환받을 개발상품이 당해 토지의 개발, 건설항목인 경우 투자접수기업은 토지사용권 접수시 잠시 원가를 인식하지 아니하고 개발상품을 처음 분배하는 시점에 분배하는 개발상품(첫 배분과 금후 배분 포함)의 시장 공정가격과 토지사용권 이전과정에 지급한 관련 세금과 비용을 계산하여 당해 토지사용권의 원가를 인식한다. 만약 가격보완이 언급될 경우 토지사용권의 취득원가는 지급해야 될 보완대금을 합하거나 또는 수취해야 될 보완대금을 차감하여야 한다.
2. 교환받을 개발상품이 만약 기타 토지의 개발, 건설항목인 경우 투자접수기업은 투자거래 발생시 분배해야 될 개발상품의 시장 공정가격과 토지사용권 이전과정에 지급한 관련 세금과 비용을 계산하여 당해 토지사용권의 원가를 인식하여야 한다. 가격보완이 언급될 경우 토지사용권의 취득원가는 지급해야 될 보완대금을 합하거나 또는 수취하게 될 보완대금을 차감하여야 한다.
(2) 기업, 단위가 지분방식으로 토지사용권을 투자하는 경우 투자접수기업은 투자거래 발생시 당해 토지사용권의 시장 공정가격과 토지사용권 이전과정에 지급하게 될 관련 세금과 비용을 합산하여 당해 토지사용권의 취득원가를 인식하여야 한다. 가격보완이 언급될 경우 토지사용권의 취득원가는 지급해야 될 보완대금을 합하거나 또는 수취해야 될 보완대금을 차감하여야 한다.
제32조 하기 몇개의 선설정(지급)비용 외, 과세원가는 모두 실제로 발생한 원가여야 한다.
(1) 하청공사로 최종 결산을 마치지 않아 세금계산서를 전액 취득하지 못한 경우 증명서류가 충분하다면 세금계산서 부족부분을 선설정할 수 있다. 단 최고로 계약총금액의 10%를 초과하지 못한다.
(2) 공공부대시설로 아직 착공하지 않았거나 미완공된 경우 예정제조가격으로 건설비용을 합리하게 선설정할 수 있다. 이러한 공공부대시설은 반드시 판매계약, 합의 또는 광고, 모델에서 건축을 명확히 수락했고 또한 철회불가하며 법률법규 규정에 의거 필수건설 조건에 부합되어야 한다.
(3) 정부에 상납해야 하는, 아직 상납하지 않은 허가 및 건설 소속비용, 건물관리 완벽화비용은 규정에 따라 선설정할 수 있다. 건물관리 완벽화비용이란 규정에 따라 기업이 부담해야 하는 건물관리기금, 공공건설보수기금 또는 기타 전문기금을 말한다.
제33조 기업이 별도로 건설한 주차장은 단독 원가대상으로 채산하여야 한다. 지하기초시설을 이용한 주차장은 공공부대시설로 처리한다.
제34조 기업이 과세원가 결산시 실제로 발생한 지출에 대해 적격증빙을 취득해야 하나 취득하지 못한 경우 과세원가에 계상하지 못하며, 실제로 적격증빙을 취득한 후에 다시 과세원가에 계상할 수 있다.
제35조 개발상품 완공후 기업은 완공연도 기업소득세 연말정산 전에 과세원가 채산 종료일을 선정하여야 하며 미루어서는 아니된다. 무릇 기완공 개발상품이 완공연도에 규정에 따라 과세원가를 계상하지 않은 경우 주관세무기관은 해당 과세원가를 확정 및 사정할 권리가 있으며 이에 따라 납세조정을 진행하고 《중화인민공화국 세수징수관리법》 관련 규정에 따라 처리한다.
제5장 특정사항 세무처리
제26조 기업이 본기업을 주체로 기타 기업, 단위, 개인과 합작 또는 합자하여 부동산을 개발하고 당해 프로젝트에 대해 독립법인회사를 설립하지 않은 경우 하기 규정에 따라 처리한다.
(1) 무릇 개발계약 혹 합의에 투자 각측(즉 합작, 합자측, 이하 동)이 개발상품을 분배한다고 약정한 경우 기업이 개발상품을 처음 분배시에 만약 당해 프로젝트가 이미 과세원가를 결산하였으면 투자측에 분배하는 개발상품의 과세원가와 투자액 간의 차액을 당기 과세대상소득액에 합산시키고, 만약 과세원가를 아직 결산하지 않았으면 투자측의 투자액을 판매수입으로 간주하여 관련 세무처리를 진행하여야 한다.
(2) 개발계약 혹은 합의에 프로젝트이윤을 분배한다고 약정한 경우 하기 규정에 따라 처리한다.
1. 기업은 당해 프로젝트로 형성된 영업이윤을 당기 과세대상소득액에 합산시켜 통일적으로 기업소득세를 신고 납부해야 하며 세전에 당해 프로젝트이윤을 분배하지 못한다. 동시에 투자측의 투자액 접수로 인한 이자지출을 원가에 상각하거나 세전공제해서는 아니된다.
2. 투자측이 취득한 당해 프로젝트 영업이윤은 주식배당금, 이익배당금으로 간주하여 세무처리를 진행한다.
제37조 기업이 개발상품의 교환을 목적으로 토지사용권을 기타 기업의 부동산개발항목에 투자하는 경우 하기 규정에 따라 처리한다.
기업은 최초 개발상품 취득시에 토지사용권의 양도와 개발상품의 매입 2가지 경제업무로 나누어 기업소득세 처리를 진행하고 또한 당해 프로젝트로 취득한 개발상품(최초 취득과 금후 취득 포함)의 시장 공정가격으로 토지사용권 양도소득 혹은 손실을 계산하여야 한다.
제6장 부 칙
제38조 부동산개발경영업무에 종사하는 외국인투자기업이 2007년 12월 31일 이전의 미완공 개발상품을 판매하여 취득한 수입은 당해 개발상품이 완공된 후에는 일률로 본 방법 제9조에 규정된 방법에 따라 세무처리하여야 한다.
제39조 본 통지는 2008년 1월 1일부터 집행한다.
|
