최고인민법원 도시 건물임대계약 분쟁사건 심리 구체적 법률응용 몇 가지 문제에 대한 해석
2009년 6월 22일 최고인민법원 심판위원회 제1469차 회의 통과
중화인민공화국 최고인민법원 공고
《최고인민법원 도시 건물임대계약 분쟁사건 심리 구체적 법률응용 몇 가지 문제에 대한 해석》을 2009년 6월 22일의 최고인민법원 심판위원회 제1469차 회의에서 통과하고 이에 공포하며, 2009년 9월 1일부터 시행한다.
2007년 7월 30일
도시 건물임대계약 분쟁사건을 정확하게 심리하고 법에 따라 당사자의 합법적 권익을 보장하기 위하여, 《중화인민공화국 민법통칙》과 《중화인민공화국 물권법》, 《중화인민공화국 계약법》 등 법률 규정에 따라, 아울러 민사심판 실천에 결부하여 이 해석을 제정한다.
제1조 이 해석에서 도시 건물이라 함은 도시, 진(鎭) 구역내의 건물을 가리킨다.
향, 촌 구역내의 건물임대계약 분쟁사건은 이 해석을 참조하여 처리할 수 있다. 다만, 법률에 별도의 규정이 있는 경우에는 그 규정을 적용한다.
당사자가 국가 복리정책에 따라 국유주택, 염가임대주택, 경제적용주택의 임대로 인해 발생한 분쟁사건은 이 해석을 적용하지 아니한다.
제2조 임대인이 건설공사계획허가증을 취득하지 못했거나 건설공사계획허가증의 규정에 따라 건설하지 아니한 건물을 가지고 임차인과 체결한 임대계약은 무효로 된다. 다만, 1심 법정변론이 종결되기 전에 건설공사계획허가증을 취득했거나 주관부서의 건설 허가를 득한 경우 인민법원은 이를 유효로 인정해야 한다.
제3조 임대인이 허가를 득하지 않았거나 허가 내용에 따라 건설하지 아니한 임시건물을 가지고 임차인과 체결한 임대계약은 무효로 된다. 다만, 1심 법정변론이 종결되기 전에 주관부서의 건설허가를 득한 경우 인민법원은 이를 유효로 인정해야 한다.
임대기간이 임시건물의 사용기한을 초과한 경우 그 초과부분은 무효로 된다. 다만, 1심 법정변론이 종결되기 전에 주관부서의 사용기한 연기 허가를 득한 경우 인민법원은 사용기한 연기 내의 임대계약을 유효로 인정해야 한다.
제4조 당사자가 법률, 행정법규의 규정에 따라 건물임대계약 등록등기 수속을 처리하지 않았다는 이유로 계약의 무효 판정을 청구한 경우 인민법원은 이를 지지하지 아니한다.
당사자 간에 등록등기 수속처리를 건물임대계약의 발효요건으로 약정한 경우에는 그 약정을 준용한다. 다만, 당사자 일방이 이미 주요의무를 이행하고 상대방이 그를 접수한 경우에는 예외로 한다.
제5조 건물임대계약이 무효하여 당사자가 계약에서 약정한 임대료기준을 참조하여 건물 점유사용료를 지급받고자 청구한 경우 인민법원은 일반적으로 이를 지지해야 한다.
당사자가 계약의 무효로 인해 입은 손실 배상을 청구한 경우 인민법원은 계약법의 관련 규정과 이 사법해석 제9조, 제13조, 제14조의 규정에 따라 처리한다.
제6조 임대인이 동일 건물을 가지고 1부 이상의 임대계약을 체결한 경우, 그 계약들이 모두 유효한 상황에서 임차인 모두가 계약의 이행을 주장하는 경우 인민법원은 아래의 순서에 따라 계약을 이행하는 임차인을 확정한다.
(1) 이미 임대건물을 합법적으로 점유한 임차인
(2) 이미 등록등기 수속을 처리한 임차인
(3) 선 성립 계약의 임차인.
임대건물을 취득할 수 없는 임차인이 계약 해제, 손실 배상을 청구하는 경우에는 계약법의 관련 규정에 따라 처리한다.
제7조 임차인이 스스로 건물의 주체구조와 하중구조를 변경하거나 증축하고도 임대인이 요구한 합리적인 기한 내에 원상복구를 하지 아니하여 임대인이 계약 해제를 청구하고 손실 배상을 요구한 경우 인민법원은 계약법 제219조의 규정에 따라 처리한다.
제8조 임대건물을 사용할 수 없는 아래의 상황중의 하나에 해당되어 임차인이 계약 해제를 청구한 경우 인민법원은 이를 지지해야 한다.
(1) 임대건물이 사법기관 또는 행정기관에 의해 차압된 경우
(2) 임대건물이 소유권 분쟁이 있는 경우
(3) 임대건물이 건물사용조건에 대한 법률, 행정법규의 강제성 규정을 위반한 경우.
제9조 임차인이 임대인의 동의를 얻고 인테리어를 한 후 그 임대계약이 무효로 될 때 부속 장식물을 형성하지 않았으며, 임대인이 그것을 사용하기로 한 경우에는 임대인이 할인가격으로 소유할 수 있으며, 임대인이 사용하지 아니할 경우에는 임차인이 책임지고 철거해야 한다. 철거로 인해 건물에 손상을 입힌 경우 임차인은 원상복구를 해야 한다.
이미 부속 장식물을 형성한 경우, 임대인이 사용 시에는 할인가격으로 소유할 수 있으며 사용하지 아니할 경우에는 쌍방이 각기 계약무효를 초래한 과실에 따라 현가치 손실을 부담한다.
제10조 임차인이 임대인의 동의를 얻고 인테리어를 한 후 임대기간이 만료되거나 계약을 해제하는 경우, 당사자 간에 별도의 약정이 있는 경우는 제외하고 부속 장식물을 형성하지 않았다면 임차인이 부속 장식물을 철거할 수 있으며, 그 철거로 인해 건물에 손상을 입힌 경우 임차인은 원상복구를 해야 한다.
제11조 임차인이 임대인의 동의를 얻고 인테리어를 한 후 계약을 해제할 때 쌍방이 부속 장식물의 처리에 대해 사전 약정이 없는 경우 인민법원은 아래의 상황을 분결하여 처리한다.
(1) 임대인의 위약으로 계약을 해제하게 되어 임차인이 임대인에게 나머지 임대기간 내의 장식물의 잔여가치 손실 부담을 청구한 경우 이를 지지한다.
(2) 임차인의 위약으로 계약을 해제하며 임차인이 임대인에게 나머지 임대기간 내의 장식물의 잔여가치 손실 부담을 청구한 경우에는 이를 지지하지 아니한다.
(3) 쌍방이 모두 위약하여 계약을 해제하는 경우 나머지 임대기간 내의 장식물의 잔여가치 손실은 쌍방이 각자의 과실에 따라 상응하는 책임을 부담한다.
(4) 쌍방의 불가 귀책사유로 인해 계약을 해제하는 경우 나머지 임대기간 내의 장식물의 잔여가치 손실은 쌍방이 공평원칙에 따라 분담한다. 법률에 별도의 규정이 있는 경우에는 그 규정을 적용한다.
제12조 임차인이 임대인의 동의를 얻고 인테리어를 한 후 임대기간이 만료될 때 임차인이 임대인에게 부속 장식물의 보상을 청구한 경우에는 이를 지지하지 아니한다. 다만 당사자 간에 별도의 약정이 있는 경우는 예외로 한다.
제13조 임차인이 임대인의 동의를 얻지 않고 인테리어를 하거나 증축하여 발생한 비용은 임차인이 부담한다. 임대인이 임차인에게 원상복구 또는 손실 배상을 청구하는 경우 인민법원은 이를 지지해야 한다.
제14조 임차인이 임대인의 동의를 얻고 증축했으나 쌍방이 증축 비용처리에 대한 사전 약정이 없는 경우 인민법원은 아래의 상황을 분별하여 처리한다.
(1) 합법적인 건설수속을 처리한 경우 임대인이 증축부분의 코스트를 부담한다.
(2) 합법적인 건설수속을 처리하지 아니한 경우 증축 코스트는 쌍방의 과실에 따라 분담한다.
제15조 임차인이 임대인의 동의를 얻고 임대건물을 제3자에게 전대하고 그 전대기간이 임차인의 나머지 임대기간을 초과한 경우 인민법원은 그 초과부분의 약정을 무효로 인정해야 한다. 다만, 임대인과 임차인 간에 별도의 약정이 있는 경우는 예외로 한다.
제16조 임대인이 임차인이 전대한 사실을 알거나 알 수 있어야 하는 상황에서 6개월 내에 이의를 제기하지 아니하였음에도 불구하고 임차인이 그의 동의를 얻지 않았다는 이유로 계약의 해제 또는 전대계약의 무효 인정을 청구한 경우 인민법원은 이를 지지하지 아니한다.
전대계약으로 인해 분쟁사건이 발생한 경우 인민법원은 차순위 임차인에게 소송에 참가하도록 통지할 수 있다.
제17조 임차인이 임대료를 체불하여 임대인이 계약 해제를 청구한 경우, 차순위 임차인이 임대인의 계약해제권을 항변하기 위해 임차인을 대신하여 체불 임대료와 위약금을 지불할 것을 청구한 경우 인민법원은 이를 지지해야 한다. 다만, 전대계약이 무효로 된 경우는 예외로 한다.
차순위 임차인이 대신 지불한 임대료와 위약금이 그가 부담할 임대료 금액을 초과한 경우에는 임대료를 충당하거나 임차인에게 소구할 수 있다.
제18조 건물임대계약의 무효, 이행기간 만료 또는 해제로 인해 임대인이 건물 교부의무를 부담하는 차순위 임차인에게 교부기간을 초과한 점유사용료를 지불할 것을 청구한 경우 인민법원은 이를 지지해야 한다.
제19조 임대건물을 개인공상업자 또는 개인 합명방식으로 경영활동에 사용하는 임차인이 임대기간에 사망, 실종 또는 사망 선고를 받아 그 공동 경영자 또는 기타 합명인이 원 임대계약에 따라 당해 건물을 임대하고자 청구한 경우 인민법원은 이를 지지해야 한다.
제20조 임대기간에 임대건물소유권이 변경되어 임차인이 건물 양수인에게 원 임대계약을 계속 이행할 것을 청구한 경우 인민법원은 이를 지지해야 한다. 다만, 임대건물이 아래의 상황에 해당되거나 당사자 간에 별도의 약정이 있는 경우는 예외로 한다.
(1) 건물을 임대하기 전에 이미 저당권이 설정되었으며, 저당권자가 저당권을 실현함으로 인해 소유권이 변경된 경우
(2) 건물을 임대하기 전에 인민법원이 법에 따라 차압한 경우.
제21조 임대인이 임대한 건물을 매도하였음에도 불구하고 합리적인 기간 내에 임차인에게 통지하지 않았거나 또는 기타 임차인의 우선구매권을 침해하여 임차인이 임대인에게 배상책임을 부담할 것을 청구한 경우 인민법원은 이를 지지해야 한다. 다만, 임대인과 제3자 간에 체결한 건물매매계약의 무효 확인을 청구한 경우 인민법원은 이를 지지하지 아니한다.
제22조 임대인이 저당권자와 임대건물의 할인, 매각으로 채무 상환을 협의하는 경우에는 합리적인 기한 내에 임차인에게 통지해야 한다. 임차인이 동등한 조건으로 임대건물의 우선 구매를 청구한 경우 인민법원은 이를 지지해야 한다.
제23조 임대인이 경매인에게 위촉하여 임대건물을 경매 시에는 경매 5일 전에 임차인에게 통지해야 한다. 임차인이 경매에 참가하지 아니한 경우 인민법원은 임차인이 우선구매권을 포기한 것으로 간주해야 한다.
제24조 아래의 상황중의 하나에 해당되어 임차인이 건물의 우선구매권을 주장하는 경우 인민법원은 이를 지지하지 아니한다.
(1) 건물 공동소유자가 우선구매권을 행사하는 경우
(2) 임대인이 건물을 배우자, 부모, 자녀, 형제자매, 조부모, 외조무모, 손자녀, 외손자녀를 포함한 근친에게 매도하는 경우
(3) 임대인이 통지의무를 이행한 후 임차인이 15일 내에 명확한 구매 표시를 하지 아니한 경우
(4) 제3자가 선의로 임대건물을 구매하고 아울러 이미 등록수속을 처리한 경우.
제25조 이 해석을 시행하기 전에 이미 최종심이 완료되었으며, 이 해석을 시행한 후 당사자가 재심을 신청했거나 또는 심판감독 절차에 따라 재심하기로 결정한 사건은 이 해석을 적용하지 아니한다.
|
