《건물 인수 검사방법》 인쇄 발부에 대한 통지
建房[2010]165호
각 성, 자치구 주택성향건설청, 직할시 방산토지국(건설위원회), 신강생산건설병단 건설국:
건물 인수 검사행위를 규율하고 전기(前期) 건물관리 활동에 대한 지도와 감독을 강화하여 건물소유자의 합법적 권익을 보장하기 위하여, 《중화인민공화국 물권법》과 《중화인민공화국 계약법》, 《건물 관리조례》 등 법률, 법규 규정에 의거하여 당 부는 《건물 인수 검사방법》을 제정하여 발부하므로 이에 따라 집행하기 바란다. 집행중의 문제는 지체 없이 당 부 부동산시장 감독관리사에 통보하기 바란다.
주택성향건설부
2010년 10월 14일
건물 인수 검사방법
제1조 건물 인수 검사행위를 규율하고 전기 건물관리 활동에 대한 지도와 감독을 강화하여 건물소유자의 합법적 권익을 보장하기 위하여, 중화인민공화국 물권법》과 《중화인민공화국 계약법》, 《건물 관리조례》 등 법률, 법규 규정에 의거 이 방법을 제정한다.
제2조 이 방법이 지칭하는 건물 인수검사라 함은 신축 건물을 인수하기 전에 건물서비스기업과 건설단위가 국가의 관련 규정과 전기 건물서비스계약의 약정에 따라 공동으로 건물의 공공부위, 공공시설과 설비에 대하여 검사와 검수를 실시하는 활동을 가리킨다.
제3조 건물 인수검사는 신의성실, 객관공정, 권리와 직책을 다하고 건물소유자의 공유재산을 보호하는 것을 원칙으로 한다.
제4조 건물서비스기업이 건설공사의 설계, 시공, 가구별 검수 및 준공검수 등 활동에 참여하고 건설단위에 건물관리 관련 건의서를 제기하여 건물 인수검사에 유리한 조건을 마련하는 것을 권장한다.
제5조 국무원 주택성향건설 주무부서는 전국의 건물 인수검사 활동에 대한 지도와 감독 업무를 관장한다.
현급 이상 지방 인민정부 부동산 행정주무부서는 본 행정구역내의 건물 인수검사 활동에 대한 지도와 감독 업무를 책임지고 처리한다.
제6조 건설단위는 건물 매수인과 체결하는 건물 매매계약에 그가 이관하는 건물의 공용부위, 공공시설과 설비의 장착과 건설표준을 명기해야 한다.
제7조 건설단위가 제정하는 임시 관리규약은 건물소유자 전원이 건물서비스기업에 건물의 공용부위, 공공시설과 설비 검사를 의뢰하는 데 동의하는 지를 약정해야 한다.
제8조 건설단위와 건물서비스기업이 체결한 전기 건물서비스계약에는 건물 인수검사 관련 내용이 포함되어야 한다.
전기 건물서비스계약에 건물 인수검사 내용을 약정하지 않았거나 약정이 불명확한 경우 건설단위와 건물서비스기업은 보충 합의서를 체결할 수 있다.
보충 합의를 달성하지 못하는 경우에는 국가표준, 업계표준에 따라 이행하며, 국가표준, 업계표준이 없는 경우에는 통상적인 표준이나 계약의 목적에 부합되는 특정 표준에 따라 이행한다.
제9조 건설단위는 국가 관련 규정과 건물 매매계약의 약정에 따라 소유권 귀속이 명확하고 자료가 완비하고 품질이 합격되고 공능이 완비하고 부대시설이 구전한 건물을 이관해야 한다.
제10조 건설단위는 건물을 이관 사용하는 15일 전에 선임된 건물서비스기업과 건물의 공용부위, 공용시설과 설비에 대한 인수 검사업무를 완료해야 한다.
제11조 인수검사를 실시하는 건물은 아래의 요건을 구비해야 한다.
(1) 건설공사 준공검수에 합격되고 규획, 소방, 환경보호 등 주무부서가 제시한 인가 또는 사용허가 문건을 취득함과 아울러 건설행정주무부서에 등록해야 한다.
(2) 급수, 배수, 급전, 가스와 열 공급, 통신, 공공조명, 유선텔레비전 등 시정 공용시설과 설비는 규획의 설계요구에 따라 건설이 완료되어야 하며, 급수, 급전, 가스와 열 공급은 단독 계량미터가 설치되어야 한다.
(3) 교육, 우체, 의료위생보건, 문화체육, 환경보호, 사회구역서비스 등 공공서비스 시설은 이미 규획의 설계요구에 따라 건설이 완료되어야 한다.
(4) 도로, 녹지 및 건물 서비스용 건물 등 공공 부대시설이 규획의 설계 요구에 따라 건설이 완료됨과 아울러 사용공능 요구를 충족시켜야 한다.
(5) 엘리베이터, 2차 급수, 고압급전, 소방시설, 압력용기, 전자모니터링시스템 등 공용시설과 설비가 사용 합격증서를 취득해야 한다.
(6) 건물의 사용, 유지보수 및 관리 관련 기술서류가 완비하고 완정해야 한다.
(7) 법률, 법규가 규정한 기타 요건.
제12조 건물 인수검사는 주로 아래의 문건에 의거한다.
(1) 건물 매매계약
(2) 임시 관리규약
(3) 전기 건물서비스계약
(4) 건물 규획설계 방안
(5) 건설단위가 인계한 도면자료
(6) 건설공사 품질 법규, 정책, 표준 및 규범.
제13조 건물 인수검사는 아래의 절차에 따라 진행한다.
(1) 건물 인수 검사방안을 확정
(2) 관련 도면자료를 인수인계
(3) 공용부위, 공용시설과 설비를 검사
(4) 검사 중에 발견한 문제를 해결
(5) 현장 검사결과를 확인
(6) 건물 인수 검사협의서 체결
(7) 건물 인수인계 수속 처리.
제14조 건설단위는 현장 검사를 실시하는 20일 전에 건물서비스기업에 아래의 자료를 이관해야 한다.
(1) 준공 총평면도, 단일 건축물, 구조, 설비 준공도, 부대시설, 지하 파이프망 공사 준공도 등 준공 검수자료
(2) 공용시설과 설비리스트 및 설치, 사용 및 유지보수 등의 기술자료
(3) 급수, 급전, 가스 및 열 공급, 통신, 유선텔레비전 등 사용 허가문건
(4) 건물 품질보장 및 유지보수 문건과 건물 사용설명 문건
(5) 인수검사에 필요한 기타 자료.
전 항에 열거한 자료를 전부 이관하지 못한 경우 건설단위는 미이관 자료의 상세한 리스트를 작성하고 보완 이관하는 구체적인 시간을 약속해야 한다.
제15조 건물서비스기업은 건설단위가 이관한 자료를 점검, 심사해야 하며, 공용시설과 설비의 출고, 설치, 시험 및 운행 합격증명 문건을 중점적으로 심사해야 한다.
제16조 건물서비스기업은 아래의 건물 공용부위, 공용시설과 설비에 대해 현장검사와 검수를 실시해야 한다.
(1) 공용부위. 일반적으로 건축물의 기초, 하중벽체, 기둥, 들보, 마루판, 옥상 및 외벽, 홀, 계단 공간, 회랑, 복도, 손잡이, 난간, 엘리베이터 수갱도, 빈 공간 및 설비 칸 등이 포함
(2) 공용설비. 일반적으로 엘리베이터, 펌프, 물탱크, 피뢰장치, 소방시설, 복도조명, 텔레비전 안테나, 발전기, 변전설비, 급수파이프, 전선, 난방 및 에어컨 설비 등이 포함
(3) 공용시설. 일반적으로 도로, 녹지, 인조경관, 담, 정문, 게시판, 가로등, 배수구, 도랑, 못, 오수 구덩이, 정화조, 쓰레기용기, 오수처리시설, 기동차(비기동차) 주차시설, 휴게오락시설, 소방시설, 안전방호 감시장치, 인공 방호시설, 쓰레기 환적시설 및 건물 서비스용 건물 등이 포함.
제17조 건설단위가 법에 따라 유관단위에 이관하는 급수, 급전, 가스와 열 공급, 통신, 유선텔레비전 등 공용시설과 설비는 건물서비스기업의 현장검사와 검수 내용으로 하지 아니한다.
제18조 현장검사는 심사대조, 관찰, 사용, 검측 및 시험 등 방법을 종합적으로 운용하여 건물의 공용부위, 공용시설과 설비 장착표준, 외관 품질과 사용공능을 중점적으로 검사해야 한다.
제19조 현장검사는 서면기록을 형성해야 한다. 검사기록에는 검사일시, 프로젝트명칭, 검사범위, 검사방법, 존재하는 문제, 복구상황 및 검사결론 등 내용이 포함되어야 하며, 아울러 건설단위와 건물서비스기업의 검사 참가인원의 확인 서명을 받아야 한다.
제20조 현장 검사 중에서 건물서비스기업이 건물의 공용부위, 공용시설과 설비 수량 및 품질이 약정이나 규정에 부합되지 아니한 상황을 발견한 후에는 서면으로 건설단위에 통지해야 하며, 건설단위는 지체 없이 해결함과 아울러 건물서비스기업을 조직하여 재검사를 실시해야 한다.
제21조 건설단위는 전문인원을 파견하여 현장검사에 참여하게 해야 하며, 건물서비스기업과 공동으로 현장검사 결과를 확인하고 건물 인수검사합의서를 체결해야 한다.
제22조 건물 인수검사합의서는 건물 인수검사 기본상황, 존재하는 문제, 해결방법 및 기한, 쌍방의 권리와 의무, 위약책임 등 사항을 명확히 약정해야 한다.
제23조 건물 인수검사합의서는 전기 건물서비스계약의 보충합의서로서 전기 건물서비스계약과 동등한 법적 효력을 가진다.
제24조 건설단위는 건물 인수검사합의서를 체결한 후 10일 이내에 건물 인수인계 수속을 처리하고 건물서비스기업에 서비스용 건물과 기타 건물 공용부위, 공공시설과 설비를 이관해야 한다.
제25조 건물 인수검사합의서가 효력을 발생한 후 일방 당사자가 합의서에서 약정한 인수인계 의무를 이행하지 않아 전기 건물서비스계약을 이행할 수 없게 된 경우에는 그에 따른 위약책임을 부담해야 한다.
제26조 인수인계 작업은 서면기록을 형성해야 한다. 인수인계 기록에는 이관자료의 명세, 건물의 공공부위, 공공시설과 설비 명세, 인수인계 일시, 인수인계 방식 등 내용이 포함되어야 한다. 인수인계 기록은 건설단위와 건물서비스기업이 공동으로 서명하거나 날인하여 확인해야 한다.
제27조 단계별 개발하는 건물프로젝트는 개발진도에 따라 사용교부 조건에 부합되는 건물을 인수 검사할 수 있다. 건설단위와 건물서비스기업은 마지막 1기의 건물을 이관할 때 건물프로젝트의 전반 인수인계 수속을 밟아야 한다.
제28조 건물 인수검사 비용의 부담은 건설단위와 건물서비스기업이 전기 건물서비스계약에서 약정한다. 약정하지 않았거나 약정이 불명확한 경우에는 건설단위가 부담한다.
제29조 건물서비스기업은 건물을 인계한 후 30일 이내에 아래의 서류를 지참하고 건물 소재지의 구, 현(시) 부동산 행정주무부서에 가서 등록수속을 필해야 한다.
(1) 전기 건물서비스계약
(2) 임시 관리규약
(3) 건물 인수검사합의서
(4) 건설단위가 이관한 자료리스트
(5) 검사기록
(6) 인수인계 기록
(7) 기타 인수검사 관련 문건.
제30조 건설단위와 건물서비스기업은 서면으로 건물소유자에게 건물 인수검사 등록상황을 고지해야 한다.
제31조 건물 인수검사는 건물소유자 대표와 건물 소재지의 부동산 행정주무부서를 요청하여 참가하게 할 수 있으며, 또한 관련 전문기구에 협조를 요청할 수 있다. 건물 인수검사 과정과 결과는 공증을 할 수 있다.
제32조 건물을 인수인계 후 건설단위가 건물 인수검사합의서의 약정에 따라 건물의 공용부위, 공용시설과 설비 문제를 지체 없이 해결하지 않아 건물소유자의 건강, 재산 안전에 피해를 준 경우에는 법에 따라 상응하는 법적 책임을 부담해야 한다.
제33조 건물을 인수인계 후 은폐공사의 품질문제를 발견하여 건물구조의 안전과 정상적인 사용에 영향을 미치는 경우 건설단위는 마땅히 복구를 해야 하며, 건물소유자에게 경제적 손실을 빚어낸 경우 건설단위는 법에 따라 배상책임을 져야 한다.
제34조 건물을 인수인계한 날로부터 건물서비스기업은 전기 건물서비스계약에서 약정한, 법률과 법규 규정 및 업계규범이 확정한 유지보수, 관리의무를 전면적으로 수행하고 부당 관리서비스로 인해 초래된 건물 공용부위, 공용시설과 설비의 훼손이나 소멸에 대하여 책임을 져야 한다.
제35조 건물서비스기업은 인수검사 관련문건, 자료 및 기록을 보존서류로 작성하여 적절하게 보관해야 한다.
건물 인수검사 보존서류는 건물소유자 전원의 소유로 된다. 전기 건물서비스계약이 종료되어 건물소유자대회에서 다른 건물서비스기업을 선임한 경우 원 건물서비스기업은 전기 건물서비스계약이 종료되는 날로부터 10일 이내에 건물소유자위원회에 건물 인수검사 보존서류를 이관해야 한다.
제36조 건설단위는 국가가 규정한 유지보수 기한과 범위에 따라 건물의 공용부위, 공용시설과 설비에 대한 유지보수 책임을 진다.
건설단위는 건물서비스기업에 건물의 공용부위, 공용시설과 설비의 유지보수를 의뢰할 수 있으며, 서비스내용과 비용은 쌍방이 약정한다.
제37조 건설단위는 관련관계를 이용하여 주주권리를 남용하여 건물 인수검사에서 자신의 책임을 면제하고 건물서비스기업의 책임을 가중하며 건물 매수인의 권익에 피해를 주어서는 아니된다.
제38조 건설단위는 건물 이관기한이 만기된 것을 이유로 건물서비스기업에 이관조건에 부합되지 않거나 검사를 실시하지 아니한 건물을 인수하도록 강요해서는 아니된다.
제39조 건물서비스기업이 제멋대로 검사를 실시하지 아니한 건물을 인수하여 건물의 공용부위, 공용시설과 설비의 하자로 인해 건물소유자에게 손해를 가져다 준 경우 건물서비스기업은 상응하는 배상책임을 부담해야 한다.
제40조 건설단위와 건물서비스기업이 악의적으로 결탁하거나 허위를 날조하여 건물 인수검사 활동에서 건물소유자의 이익을 침해한 경우 쌍방은 공동으로 배상책임을 부담해야 한다.
제41조 건물 인수검사 활동에서 건물소유자는 관련정보를 알 권리와 감독권을 향유한다. 건물 소재지 부동산 행정주무부서는 건설단위와 건물서비스기업의 인수 검사행위에 대한 신고를 지체 없이 처리해야 한다.
제42조 건설단위, 건물서비스기업이 이 방법에 따라 인수검사 의무를 수행하지 아니한 경우 건물 소재지 부동산 행정주무부서는 기한부 시정하도록 명령하며, 기한이 지나도 시정하지 아니한 경우에는 불량경영행위로 간주하여 기업 신용서류에 기재하고 동시에 이를 통보한다.
제43조 건설단위가 인수검사 관련 자료를 이관하지 아니할 경우 건물 소재지 부동산 행정주무부서는 기한부 시정하도록 명령하며, 기한이 지나도 여전히 이관하지 아니한 경우에는 건설단위를 통보 비평하며, 아울러 《건물 관리조례》 제59조의 규정에 따라 처벌한다.
제44조 건물 인수검사 중에서 분쟁이 발생한 경우에는 건물 소재지 부동산 행정주무부서에 조정을 신청하거나 또는 유관 업계협회에 조정을 의뢰할 수 있다.
제45조 전기 건물서비스계약이 종료된 후 건물소유자위원회와 건물소유자대회에서 선임한 건물서비스기업 지간의 인수 검사활동은 이 방법을 참조 집행할 수 있다.
제46조 성, 자치구, 직할시 인민정부 주택성향건설주무부서는 이 방법에 근거하여 실시세칙을 제정할 수 있다.
제47조 이 방법은 국무원 주택성향건설 주무부서가 책임지고 해석한다.
제48조 이 방법은 2011년 1월 1일부터 시행한다.
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