《국유토지상 건물 징발 평가방법》 인쇄 배포에 관한 통지
건방 [2011] 77호
각 성, 자치구 주택 및 도시와 농촌 건설청, 직할시 주택 및 도시와 농촌 건설위원회(부동산관리국), 신강생산건설병단 건설국:
《국유토지상 건물 징발 및 보상조례》에 근거하여 당 부는 《국유토지상 건물 징발 평가방법》을 제정하여 인쇄, 배포하는 바 이에 따라 집행하기 바란다.
첨부: 국유토지 건물 징발 평가방법
중화인민공화국 주택 및 도농건설부
2011년6월3일
국유토지 건물 징발 평가방법
제1조 국유토지상 건물의 징발 평가활동을 규제하고 건물 징발 평가의 객관적이고 공정한 결과를 보장하기 위하여 《국유토지상 건물 징수 및 보상조례》에 근거, 본 방법을 제정한다.
제2조 국유토지상 징발 대상 건물과 재산권 교환에 사용되는 건물의 가치에 대한 평가와 징발대상 건물의 부동산과 유사한 시장가격을 추산 및 관련 평가 결과에 대한 재확인 평가와 감정은 본 방법을 적용한다.
제3조 부동산가격평가기구, 부동산평가사, 부동산가격평가전문가위원회(이하 ‘평가전문가위원회’) 구성원은 반드시 독립적이고 객관적이며 공정하게 건물징발 평가, 감정평가를 진행하여야 하고 그 작성한 평가, 감정의견에 대해 책임을 져야 한다.
어떤 단위나 개인은 건물징발 평가, 감정평가에 영향을 주어서는 아니 된다. 건물징발당사자와 이익관계가 존재하는 자는 회피해야 한다.
제4조 부동산가격평가기구는 징발 대상자들이 기한 내에 협상을 통해 선정한다. 기한 내에 선정하지 못한 경우, 건물 징발 부서에서 징발대상자들을 조직하여 다수결의 원칙에 따라 투표하여 결정하거나, 번호추첨 또는 제비뽑기 등 무작위 방식으로 확정한다. 구체적 방법은 성, 자치구, 직할 시에서 제정한다.
부동산가격평가기구는 징발 당사자의 부당한 요구에 응하거나 허위 홍보 또는 고의로 적게 수금하는 등 부당 수단으로 건물징발 평가업무를 진행해서는 안 된다.
제5조 동일한 징발항목의 건물 징발 평가사업은 원칙적으로 1개의 부동산가격평가기구에서 담당한다. 건물 징발 범위가 비교적 넗은 경우에는 2개 이상의 부동산가격평가기구에서 공동으로 담당할 수 있다.
2개 이상의 부동산가격평가기구에서 담당할 경우, 반드시 공동 협상하여 1개의 부동산가격평가기구를 주관단위로 확정해야 한다. 주관단위는 반드시 관련 부동산가격평가기구를 조직하여 평가대상, 평가시점, 가격내용, 평가의거, 평가가설, 평가원칙, 평가기술노선, 평가방법, 중요한 매수정수의 채택, 평가결과 확정방법 등 사항에 대해 소통하여야 하고 기준을 통일해야 한다.
제6조 부동산가격평가기구가 선정 또는 확정된 후, 일반적으로 건물 징발부서에서 위탁인으로서 부동산가격평가기구에 건물징발 평가위탁서를 제시하며 당해 부동산가격평가기구와 건물징발 평가계약을 체결한다.
건물징발 평가위탁서에는 반드시 위탁자의 명칭, 위탁한 부동산가격평가기구의 명칭, 평가목적, 평가대상범위, 평가요구 및 위탁날짜 등 내용이 기재되어야 한다.
건물징발 평가위탁계약에는 반드시 아래에 열거한 사항들이 기재되어야 한다.
1. 위탁자와 부동산가격평가기구의 기본상황
2. 당해 평가항목을 담당하는 공인부동산평가사
3. 평가목적, 평가대상, 평가시점 등 평가기본사항
4. 위탁자가 제공해야 하는 평가에서 필요한 자료
5. 평가과정에서의 쌍방의 권리와 의무
6. 평가비용 및 수취방식
7. 평가보고서의 제출시간, 방식
8. 위약책임
9. 분쟁해결방법
10. 기타 기재해야 하는 사항
제7조 부동산가격평가기구는 반드시 건물 징발 평가항목 작업량에 부합하는 공인부동산평가사들을 파견하여 평가사업을 진행해야 한다.
부동산가격평가기구는 위탁 받은 건물징발 평가업무를 양도하거나 우회적으로 양도하여서는 안 된다.
제8조 징발대상 건물의 가치평가 목적을 반드시 ‘건물 징발 부서와 징발대상자 사이에 징발대상 건물의 가치에 대한 보상을 확정하는데 의거를 제공하기 위하여 징발대상 건물의 가치에 대해 평가한다’라고 명시해야 한다.
재산권 교환에 사용되는 건물의 가치평가 목적은 반드시 ‘건물 징발부서와 징발대상자 사이에 징발대상 건물과 재산권 교환에 사용되는 건물의 가치 차이를 계산하기 위하여 재산권 교환에 사용되는 건물의 가치에 대해 평가한다’라고 명시해야 한다.
제9조 건물징발 평가 전, 건물 징발부서는 반드시 관련 단위들을 조직하여 징발대상 건물의 상황에 대해 조사를 진행하며 평가대상을 명확히 한다. 평가대상은 반드시 전면적이고 객관적이어야 하며 누락되거나 조작되어서는 안 된다.
건물 징발부서는 반드시 위탁 받은 부동산가격평가기구에 징발범위 내의 건물상황을 제공하여야 하며, 여기에는 이미 등기된 건물상황과 미등기 건물의 인정, 처리결과 상황이 포함된다. 조사결과는 반드시 건물 징발범위 내에서 징발대상자에게 공포하여야 한다.
이미 등록된 건물의 성격, 용도와 건축면적은 일반적으로 건물소유권증서와 건물등기부의 기록에 준한다. 건물소유권증서와 건물등기부의 기록이 불일치할 경우, 건물등기부에 착오가 있다는 것을 증명할 수 있는 확실한 증거가 있는 외에 건물등기부의 기록에 준한다. 미등기 건물에 대해 반드시 시, 현급 인민정부의 인정, 처리결과에 따라 평가를 진행하여야 한다.
제10조 건물 징발결정이 공포된 날을 징발대상 건물 가치의 평가시점으로 한다.
재산권 교환에 사용되는 건물 가치의 평가시점은 징발대상 건물 가치의 평가시점과 일치한다.
제11조 징발대상 건물의 가치란 징발대상 건물 및 그 부지범위 내의 토지사용권이 정상적으로 거래되는 상황에서 그 상황을 숙지하고 있는 거래쌍방이 평가시점에 공평거래방식으로 자발적 거래를 진행하는 금액을 가리킨다. 단, 징발대상 건물의 임대, 저당, 차압 등 요소의 영향을 고려하지 아니 한다.
위에서 말한 징발대상 건물의 임대요소의 영향을 고려하지 않는다고 함은 임대계약제한이 없는 징발대상 건물에 대한 평가를 말한다. 징발대상 건물의 저당, 차압 등 요소의 영향을 고려하지 않는다고 함은 평가가치 중 징발대상 건물이 저당 담보한 채권금액, 지불하지 못한 건축공사금액 및 기타 법적으로 우선 지불해야 할 금액을 공제하지 않음을 말한다.
제12조 부동산가격평가기구는 반드시 공인부동산평가사를 배치하여 징발대상 건물에 대해 현장탐사를 진행하여야 하며, 징발대상 건물의 상황을 조사하고 징발대상 건물의 내•외부 상황을 보여주는 사진 등 영상자료를 확보하며 현장탐사 기록을 잘 만들고 적절하게 보관해야 한다.
징발대상 건물소유자는 부동산가격평가사를 협조하여 징발대상 건물에 대한 실제탐사를 진행하도록 하며 징발대상 건물평가에 필요한 상황과 자료를 제공하거나 수집해야 한다.
건물 징발부서, 징발대상자와 공인부동산평가사는 반드시 현장탐사 기록에 서명 또는 날인하여 확인하여야 한다. 징발대상자가 현자탐사 기록에 서명하거나 날인하는 것을 거부할 경우, 건물 징발부서, 공인부동산평가사와 이해관계가 없는 제3자를 증인으로 내세우며 관련 상황을 평가보고서에서 설명해야 한다.
제13조 공인부동산평가사는 반드시 평가대상과 현지 부동산시장상황에 따라 시장법, 수익법, 원가법, 가설개발법 등 평가방법에 대해 적합한 분석을 진행한 후, 그 중의 한 가지 또는 여러 가지 방법을 채택하여 평가대상 건물의 가치에 대한 평가를 진행하여야 한다.
징발대상 건물의 유사한 부동산이 거래되는 경우, 시장법으로 평가하고, 징발대상 건물 또는 그 유사한 부동산이 경제수익이 있는 경우에는 수익법으로 평가하며, 징발대상 건물이 시공 중에 있는 경우에는 가설개발법으로 평가한다.
동시에 두 가지 이상의 평가방법으로 평가할 수 있는 경우, 반드시 두 가지 이상의 평가방법으로 평가하여야 하며 각종 평가방법의 추산결과에 대해 대조 검토와 비교 분석을 진행한 후, 평가결과를 합리적으로 확정한다.
제14조 징발대상 건물의 가치평가에서 반드시 징발대상 건물의 구역위치, 용도, 건물구조, 오래된 정도, 건축면적 및 부지면적, 토지사용권 등 징발대상 건물의 가치에 영향 주는 요소들을 고려하여야 한다.
징빌대상 건물의 실내인테리어가치, 기계설비, 물자 등 이전비용 및 생산, 영업정지로 인한 손실 등에 대한 보상은 징발자와 협상하여 확정하며 협상이 아니 될 경우에는 부동산가격평가기구를 통하여 평가하고 확정한다.
제15조 건물징발 평가가치는 반드시 위안화를 가격 계산 화폐단위로 하며 위안까지 정확해야 한다.
제16조 부동산가격평가기구는 반드시 건물징발 평가위탁서 또는 위탁계약에서 약정한 대로 건물 징발부서에 가구별 초보평가결과를 제공하여야 한다. 가구별 초보평가결과는 반드시 평가대상의 구성 및 그 기본상황과 평가가치가 포함되어야 한다. 건물 징발부서는 반드시 가구별 초보평가결과를 징발범위 내에서 징발대상자에게 공시하여야 한다.
공시기간 동안, 부동산가격평가기구는 반드시 공인부동산평가사를 배치하여 가구별 초보평가결과에 대해 현장 설명, 해석을 하여야 한다. 착오가 있을 경우, 부동산가격평가기구에서는 반드시 수정하여야 한다.
제17조 가구별 초보 평가결과의 공시기간이 완료된 후, 부동산가격평가기구는 반드시 건물 징발부서에 위탁 받은 평가범위 내의 징발대상 건물의 전체적 평가보고서와 가구별 평가보고서를 제출하여야 한다. 건물 징발부서는 반드시 징발대상자에게 가구별 평가보고서를 전달해야 한다.
전체적 평가보고서와 가구별 평가보고서에는 반드시 건물징발 평가항목을 담당하는 두 명 이상의 공인부동산평가사가 서명을 하고 부동산가격평가기구의 공인을 찍어야 한다. 도장으로 서명을 대체하여서는 안 된다.
제18조 건물징발 평가업무가 완료된 후, 부동산가격평가기구는 반드시 평가보고 및 관련 자료를 서류철을 만들어 보관한다.
제19조 징발대상자 또는 건물 징발부서는 평가보고서에 대해 의문이 있을 경우, 평가보고서를 제출한 부동산가격평가기구에서 반드시 이에 대해 해석과 설명을 하여야 한다.
제20조 징발대상자 또는 건물 징발부서가 평가보고서에 대해 의견이 있을 경우, 반드시 평가보고서를 받은 날로부터 10일 이내에 부동산가격평가기구에 대조 검토 평가를 신청하여야 한다.
대조 검토 평가를 신청할 경우, 반드시 원 부동산가격평가기구에 서면으로 된 대조 검토 평가 신청서를 제출하여야 하고 평가보고서에 존재하는 문제를 제기하여야 한다.
제21조 원 부동산가격평가기구는 서면 대조 검토 평가신청서를 받은 날로부터 10일 이내에 평가결과에 대해 대조 검토를 진행하여야 한다. 대조 검토 후, 기존의 평가결과를 수정할 경우, 반드시 평가보고서를 다시 작성하여야 하고 평가결과가 수정되지 아니 할 경우, 반드시 서면으로 대조 검토 평가 신청자에게 고지하여야 한다.
제22조 징발대상자 또는 건물 징발부서가 원 부동산가격평가기구의 대조 검토 결과에 대해 의견이 있을 경우, 반드시 대조 검토 결과를 받은 날로부터 10일 이내에 징발대상 건물 소재지의 평가전문가위원회에 의뢰하여 감정을 받아야 한다. 징발대상자가 보상에 대해 여전히 의견이 있을 경우, 《국유토지 건물 징발 및 보상조례》 제26조의 규정에 근거하여 처리한다.
제23조 각 성, 자치구 주택 및 도농건설 주관부서와 구를 설치한 도시의 부동산관리부서에서 반드시 평가전문가위원회를 조직, 구성하여 부동산가격평가기구에서 작성한 대조 검토 결과에 대해 감정을 진행하여야 한다.
평가전문가위원회는 부동산평가사 및 가격, 부동산, 토지, 도시규획, 법률 등 영역에서의 전문가들로 구성된다.
제24조 평가전문가위원회는 반드시 구성원을 선발, 파견하여 전문가팀을 구성하며 대조 검토 결과에 대해 감정을 진행한다. 전문가팀의 구성원은 세 명 이상의 홀수여야 하는 바, 그 중 부동산평가사는 1/2 보다 적어서는 아니 되다.
제25조 평가전문가위원회는 반드시 감정신청을 접수한 날로부터 10일 이내에 감정을 의뢰한 평가보고서의 평가절차, 평가의거, 평가가설, 평가기술노선, 평가방법의 채택, 매수정수의 채택, 평가결과의 확정방법 등 평가기술문제에 대해 심사를 진행하고 서면의 감정의견서를 작성하여야 한다.
평가전문가위원회의 감정한 결과 평가보고 중 기술문제가 없을 경우에는 당 평가보고를 유지한다. 감정한 결과 평가보고에 기술문제가 존재할 경우에는 평가보고를 제출한 부동산가격평가기구는 잘못을 수정하고 새로운 평가보고를 제출해야 한다.
제26조 건물 징발 평가, 감정과정에서 부동산가격평가기구는 반드시 평가전문가위원회의 요구에 따라 감정과 관계되는 평가 관련 사항에 대해 설명하여야 한다. 징발대상 건물에 대해 현장탐사와 조사를 진행해야 할 경우, 관련 단위와 개인은 반드시 협조하여야 한다.
제27조 건물징발 평가, 대조 검토 평가, 감정사업에서 징발대상건물과 재산권 교환에 사용되는 건물의 소유권 및 관련 부동산의 거래정보를 조회해야 할 부동산관리부서 및 기타 관련 부서에서는 반드시 편리를 제공해 주어야 한다.
제28조 건물징발 평가과정에서 건물 징발부서 또는 징발대상자가 협조하지 아니 하거나 관련 자료를 제공하지 아니 할 경우, 부동산가격평가기구에서는 반드시 평가보고서에서 관련 상황을 설명하여야 한다.
제29조 재산권 교환에 사용되는 건물의 가격에 대해 정부가 특별히 규정하는 외에 반드시 평가방식으로 재산권 교환에 사용되는 건물의 시장가격을 확정하여야 한다.
제30조 징발대상 건물의 유사한 부동산이란 징발대상 건물의 구역위치, 용도, 권리성격, 등급, 오래된 정도, 규모, 건물구조 등이 같거나 비슷한 부동산을 말한다.
징발대상 건물의 유사한 부동산의 시장가격이란 징발대상 건물의 유사한 부동산의 평가시점에서의 평균거래가격을 말한다. 징발대상 건물의 유사한 부동산의 시장가격을 확정할 때, 반드시 우발적이고 비정상적인 요소를 제거하여야 한다.
제31조 건물징발 평가, 잠정비용은 위탁자가 부담한다. 감정이 원 평가결과를 수정할 경우, 감정비용은 원 부동산가격평가기구에서 부담한다. 대조 검토 평가 비용은 원 부동산가격평가기구에서 부담한다. 건물징발 평가, 감정비용은 정부 가격 주관부서가 규정한 수금기준에 따라 집행한다.
제32조 건물징발 평가활동에서 부동산가격평가기구와 부동산평가사의 불법, 반칙행위가 있을 경우, 《국유토지상 건물 징발 및 보상조례》, 《부동산평가기구 관리방법》, 《공인부동산평가사 관리방법》 등 규정에 따라 처벌한다. 상기 규정을 위반하여 수금할 경우, 정부 가격 주관부서에서 《중화인민공화국 가격법》의 규정에 따라 처벌한다.
제33조 본 방법은 공포한 날로부터 시행된다. 2003년 12월 1일에 원 건설부에서 공포한 《도시건물 철거 이주 평가 지도의견》은 이와 동시에 폐지된다. 단, 《국유토지상 건물 징발 및 보상조례》가 시행되기 전에 이미 법에 의거하여 건물 철거 이주 허가증의 항목을 취득한 경우, 기존의 규정을 계속 준용한다.
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